התחדשות עירונית

התחדשות עירונית, כשמה כן היא: העיר מחדשת את פניה כאשר בניין ישן נהרס ונבנה מחדש (תהליך המכונה "פינוי בינוי") או עובר חיזוק ושיפוץ משמעותי (במסגרת תכנית מתאר ארצית מס' 38, ובקיצור תמ"א 38). באופן דומה ניתן לדבר גם על התחדשות עירונית המורכבת מפינוי בינוי או תמ"א 38 של מספר מבנים ישנים יחדיו.

כבכל נושא הקשור בתחום המקרקעין, גם התחדשות עירונית על מסלוליה השונים מחייבת לכל הפחות התייעצות עם עורך דין ובמקרים מסוימים גם ליווי צמוד. זאת משום שדירה היא בדרך כלל הנכס היקר ביותר שיש לישראלי הממוצע וחשוב לוודא שכל זכויותיו נשמרות והוא לא נפגע בתהליך ההתחדשות העירונית.

עורך דין התחדשות עירונית – פינוי בינוי

מסלול פינוי בינוי של התחדשות עירונית מיועד עבור בניינים שנמצאים במצב פיזי רעוע ואשר מספר הדיירים בהם גדול. במסגרת התהליך, הדיירים מפונים מבתיהם ועוברים להתגורר בשכירות בדירה חלופית. בינתיים, הבניינים הישנים נהרסים ותחתם נבנים מבנים חדשים תוך שימוש בחומרי גלם איכותיים ובשיטות בניה חדשניות.

הואיל ופינוי בינוי בדרך כלל מתייחס למספר בניינים ישנים יחדיו, הרי שהתהליך מאפשר למעשה לא רק לחדש את המבנים עצמם אלא גם התשתיות בשטחם ומסביב, דהיינו כבישים, תשתית ביוב, גינות ציבוריות, חנויות, מבני תעסוקה, בתי ספר ועוד. לאחר סיום תקופת הבנייה, הדיירים יכולים לחזור אל הבניין החדש ולמעשה לקבל דירה חדשה לגמרי.

היתרונות לכל הצדדים במקרה של פינוי בינוי: הדיירים מקבלים דירה חדשה לגמרי תמורת הדירה הישנה שלהם, וזאת ללא צורך לשלם בעבורה כסף. אמנם עליהם לעבור את הטרחה שבמעבר לדירה שכורה באופן זמני ולאחר מכן לעבור פעם נוספת אל דירתם החדשה, אולם בסופו של דבר התהליך אמור להשתלם לדיירים.

היזם, לעומת זאת, מקבל זכויות בנייה המאפשרות לו לבנות את המבנים החדשים בתוספת של מספר דירות חדשות. וכמובן, העיר מרוויחה מראה חדש ורענן במקום הישן והמוזנח שהיה קודם לכן.

עורך דין התחדשות עירונית – בינוי פינוי בינוי

מסלול זה דומה למסלול פינוי בינוי רגיל, אלא שהדיירים לא עוברים לדירה שכורה ולאחר מכן חוזרים לדירה חדשה, אלא מקבלים מלכתחילה דירה חדשה ונשארים בה. כך נחסך מהם הצורך לעבור דירה פעמיים והם זוכים לקבל דירה חדשה לגמרי ללא תשלום בעבורה.

לאחר שהדיירים עוזבים את דירותיהם בבניינים הישנים, הם נהרסים ותחתם נבנים בניינים חדשים כאשר היזם יכול למכור את הדירות בהם ולהרוויח. מדובר בפתרון נוח למדי עבור הדיירים (שעוברים דירה רק פעם אחת), ולכן זהו פתרון מועדף על רשויות מקומיות, אולם הואיל והוא מצריך קרקעות פנויות לבניה אין הוא פשוט ליישום.

עורך דין התחדשות עירונית – תמ"א 38

הידוע ביותר מכל מסלולי ההתחדשות העירונית הוא מסלול תמ"א 38, במסגרתו ניתן לשפץ בניין ישן באופן יסודי, לחזק אותו בפני רעידת אדמה פוטנציאלית ולהוסיף לו ממ"ד ו/או מעלית; מה שהיזם מרוויח, בדומה למסלולים האחרים, הוא האפשרות להוסיף קומה או שתיים של דירות חדשות ולמכור אותן לדיירים חדשים.

גם במקרה של תמ"א 38, כמו בשיטות השונות של פינוי בינוי, מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין המתמצא בתחום בכדי לוודא שזכויות הדיירים אינן נפגעות.

קראו עוד על תמ"א 38