תפקיד עו״ד מקרקעין בעסקאות התחדשות עירונית
כאשר יש פרויקט של התחדשות עירונית, מומלץ שהדיירים יקחו עו"ד מקרקעין שיש לו ניסיון בפרויקטים כאלה. למעשה, עורך הדין ייתן ייצוג משפטי לבעלי הדירות באמצעות ייפוח כוח מתאים. כך הוא יוכל לפעול מטעמם ולייצג אותם בצורה הטובה ביותר. כאשר מדובר על פרויקט של התחדשות עירונית, אפשר גם לקדם את אותו פרויקט על ידי יותר מעורך דין מקרקעין אחד. מה שכן, ההמלצה היא להימנע ממצב כזה. זאת משום שכבר הוכח במקרים רבים, שעדיף לבחור בעורך דין אחד שיהיה אחראי על הייצוג. כך אפשר להגדיל משמעותית את הסיכויים שהפרויקט אכן ייצא לפועל.
המלצות לפני התקשרות עם עורך דין מקרקעין
לפני שבוחרים עורך דין מקרקעין, חשוב מאוד להגדיר קריטריונים חשובים כמו, הצעת מחיר, ניסיון, מוניטין של משרד עורך הדין וכו'. אפשר לערוך מכרז ולבחור מספר מועמדים שיכולים להתאים לתפקיד. חשוב מאוד שעורך הדין שייבחר, יהיה בעל ניסיון לא רק בייצוג של יזמים אלא גם בייצוג של דיירים. אפשר גם לבקש לקבל פרטים של הדיירים, אותם ייצג עורך הדין בעבר. כך תוכלו לשמוע המלצות ממקור ראשון. יש לוודא שעורך הדין פועל מטעמו בלבד ואינו פועל עם אנשי מקצוע נוספים.
כאשר בחרתם עורך דין מתאים, עוד בהסדר הייצוג, יש לקבוע שהוא זה שייצג אך ורק את הדיירים וזאת גם אם סוכם מול היזם שהוא יעביר להם את שכר טרחת עורך הדין. על פי כללי האתיקה, עורך הדין הנבחר יהיה בקשר מול הדיירים בלבד והדבר אינו קשור לכך שהיזם מממן את שכר הטרחה שלו.
תפקיד עורך דין שמייצג את הדיירים בפרויקט
כאשר מדובר על עסקאות של התחדשות עירונית, עורך הדין ייצג אך ורק את האינטרסים של הדיירים. כלומר הוא ידאג לספק הגנה לדיירים מכל מיני מצבים של סיכון, לפקח מקרוב על מימוש ההסכם ולבדוק את תקינות ההסכם שיש מול היזם והדיירים.
התפקידים העיקריים של עורך הדין יבואו לידי ביטוי כך:
-הוא צריך להסביר לדיירים את המשמעות של חתימה על המסמכים הקשורים לעסקת התחדשות עירונית.
-הוא יסייע במשא ומתן אל מול היזם
-הוא ישתתף בישיבות של הדיירים
-הוא ייצג בתהליכי משא ומתן מול היזם והקבלן האחראיים על ביצוע הפרויקט
מתי מומלץ לפנות לעורך הדין?
יש להתקשר עם עורך הדין עוד בתחילת הפרויקט. ההמלצה היא לא לחתום על חוזים, מסמכי הסמכה או ייפוי כוח, ללא ליווי וייעוץ של עורך דין מקרקעין.
הסדר ייצוג ומסמכי ייפוי כוח
כאשר הדיירים בחרו עורך דין שייצג אותם, יש קודם לערוך הסכם של ייצוג משפטי ושכר טרחה. מסמך זה יגדיר את התפקיד של עורך הדין, את השלבים לאורך כל התהליך בהם הוא ייצג אותם וכמו כן את שכר הטרחה שלו.
ערבויות וביטחונות
כאשר מדובר על פרויקט כמו התחדשות עירונית, יש לבדוק שההסכם בין היזם לדיירים כולל ערבות בנוסח חוק המכר וכמו כן ערבות להבטחת תשלום דמי שכירות. הסוג הראשון מתייחס לערבות בשווי הדירה החדשה והוא מבוצע סמוך לזמן הפינוי ואילו הסוג השני מתייחס לערבות לגבי דמי השכירות שצריכים להיות משולמים על ידי היזם לדיירים עד למסירת הדירה החדשה.
