הקרקע נמכרה פעמיים – על שם מי היא תירשם?

"תאונה משפטית" שאירעה בשנת 2013 בעיר סחנין אשר בה נמכרה אותה הקרקע פעמיים הגיע לדיון בבית המשפט המחוזי. הרוכשת הראשונה היא זו שזכתה בסופו של דבר אף שלא דאגה לרשום הערת אזהרה לטובתה לאחר העסקה.

בשנת 2013 רכשה אישה מידי בעלים מסוימים שטח אדמה כלשהו בסחנין. לאחר זמן קצר חזר בעליו של הנכס על המכירה של אותו הנכס בדיוק אך לאדם אחר. הקונה השני רשם הערת אזהרה על שמו והתפתחה מחלוקת על שם מי יירשם הנכס בסופו של דבר. במחלוקת שנוצרה בין השניים פסקה השופטת עפרה נחמיאס כי האישה הראשונה היא זו שתזכה בנכס והוא יירשם על שמה למרות המחדל של אי רישום העסקה. היא קבעה זאת על סמך העובדה כי הרוכש השני ידע על העסקה הראשונה ואף על פי כן בחר לרכוש את הנכס המכור.

סיפורה של התובעת

בשנת 2015 הגישה התובעת את התביעה אשר בו היא מספרת כי שנתיים קודם לכן  היא חתמה על הסכם אשר בו היא רכשה שטח אדמה של 965 מ"ר באדמות סחנין מאת הנתבע. היא שילמה על הנכס את מלוא המחיר כולל המיסים אך היא לא מיהרה לרשום הערת אזהרה. כחודש לפני הגשת התביעה היא פנתה לרשום את הערת האזהרה לטובתה ואז גילת להפתעתה כי בשנת 2014 נמכרה אותה הקרקע בדיוק לאדם נוסף אשר הוא דווקא כן דאג לרשום הערת אזהרה על שמו.

היא ביקשה מבית המשפט לקבוע כי היא הבעלים הבלעדי של אותה הקרקע ולא הרוכש השני. לטענתה היא דאגה לגידור של השטח ואף נטעה בו עצי זית ועצי פרי זאת ללא כל הסתייגות מצדם של הנתבעים ולא ייתכן כי הרוכש השני לא ידע על העסקה. בסיכום, היא טוענת כי גם המוכר וגם הקונה פעלו שלא בתום לב בכך שהמוכר מכר בשנית את אותו הנכס תוך ניצול העובדה כי הקונה הראשונה לא טרחה לרשום הערת אזהרה מיד בתום ביצוע העסקה.

סיפורם של הנתבעים

הנתבעים מנגד טענו כי המכירה נעשתה בתום לב לאחר שהרוכש השני בדק בלשכת רישום מקרקעין וגילה כי אין כל מגבלה על הקרקע והטעות נודעה לו רק לאחר שהתובעת הגישה את התביעה. בכתב ההגנה הוא טען כי רק לאחר הפנייה מצד התובעת נודע לו כי משום חוסר שימת לב וללא כל כוונת זדון וניסיון להתעשר על חשבון התובעת נחתמו שני ההסכמים הסותרים בעניין השטח של ה965 מ"ר. ר. טען כי אין לו כל קשר ואחריות לטעות ועל כן הוא זכאי להירשם כבעלים של אותה החלקה. למעשה הן הקונה והן המוכר טענו כי מדובר בטעות וחוסר שימת לב שנעשה בתום לב רק בשל המחדל של הקונה הראשונה שלא טרחה לרשום את העסקה משך כל אותם שנים.

הנתבע הדגיש כי למרות זאת הוא מוכן לשאת באחריות בגין הטעות שארעה ויקבל את כל אחת מהאפשרויות העשויות לשמש כפתרון במקרה הזה.

1. ביטול ההסכם עם התובעת והשבה הדדית. כמו כן הצהיר כי הוא יהיה מוכן להוסיף פיצוי לתובעת במקרה ובית המשפט יהיה בדעה כזו.
2. השבה חלקית של הנכס תוך ביטול חלקי של ההסכם כך שעל שם התובעת יירשמו יתר הזכויות של ס. בחלקה והוא ישיב מתוך התמורה את חלקו היחסי של השטח החסר.

ההכרעה 

השופטת עפרה נחמיאס קבעה בבית המשפט המחוזי בחיפה כי על פי חוק המקרקעין – כאשר ישנה תחרות בין שתי עסקאות נוגדות – בעל העסקה הראשונה הוא זה שזכויותיו תהיינה עדיפות, אלא אם כן בעל העסקה השני ביצע את הרכישה בתום לב והעסקה שביצע הסתיימה ברישום.

אך במקרה הנוכחי קבעה השופטת כי למרות שהעסקה השנייה לכאורה נעשתה כדין בתמורה מלאה ואף כללה את הרישום – עדיין לא תהיה לו כל עדיפות על פני הקונה הראשונה היות והוא פעל בחוסר תום לב. הרוכש אף הודה בחקירה כי הוא ידע על העסקה עוד לפני שחתם עליה, כמו כן אין לו כל הוכחה כי הוא אכן בדק בפועל את נסח הרישום אשר עליו טען כי הוא הסתמך לפני ביצוע העסקה.

מסך הרישום – יש גם מעבר

בהקשר לפסק הדין ציינה השופטת כי בכל מקרה – תמיד חשוב לבדוק גם מעבר למסך הרישום בעת ביצוע של עסקת מקרקעין. המרשם כלל אינו מחסן מפני הסיכונים השונים אשר עלולים להתממש בעסקאות מן הסוג הזה. במקרה הזה ברור כי כאשר הרוכש השני בא לרכוש מהבעלים את אותה החלקה הוא יכול היה לדעת כי אין בידיו של המוכר שהוא למעשה הבעלים המקורי של הנכס את הזכויות הדרושות לצורך מכירה של הנכס.

על פי דברי השופטת – הקונה השני אמור היה להיות ערני ולשים לב כי הוא רוכש נכס בעייתי. על פי טענתה הוא בחר להתנהל בסוג של התעלמות ועצימת עיניים כאשר העובדה כי התובעת לא טרחה לרשום את הערת האזהרה על הנכס – לא זה היה הגורם לתאונה המשפטית.

על כן – קבעה השופטת כי היא מקבלת את  התביעה והרישום על שם הנתבע יבוטל והוא יועבר על שם התובעת.

בסיכומו של דבר חויבו הנתבעים בתשלום הוצאות ושכר טרחה עו"ד בסכום של 9000 ₪.

להתייעצות עם עורן דין מקרקעין חייגו 09-799-5599