הדירה נמכרה לאחר תקופת הבלעדיות – אך המתווך עדין יקבל דמי תיווך

במסגרת פסק דין שניתן על-ידי בית משפט השלום בתל אביב נדונה תביעה שהגיש מתווך במקרקעין, בה הוא ביקש לחייב את הנתבע לשלם לו דמי תיווך ופיצויים בסך של 46,500 ₪. 

מפסק הדין עולה, כי במהלך חודש פברואר 2018 חתמו המתווך והנתבע על הסכם הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות בנוגע למכירת דירת מגורים בתל אביב שהייתה רשומה על שם 4 אחיות, כאשר הנתבע הוא בעלה של אחת האחיות ושימש כנציגן במסגרת משא ומתן למכירת הדירה.

תקופת הבלעדיות שנקבעה במסגרת הסכם התיווך הייתה למשך חצי שנה, והנתבע התחייב לשלם למתווך דמי תיווך בשיעור של 1% ממחיר העסקה בכל מקרה בו יימכר הנכס בתקופת הבלעדיות. בנוסף הוסכם בין הצדדים, כי הנתבע ישלם למתווך דמי תיווך גם לאחר תום תקופת הבלעדיות במקרה בו הנכס יימכר כתוצאה מפעולות השיווקיות שנעשו במהלך תקופת הבלעדיות, כשבסופו של יום דירת המגורים נמכרה כחודש לאחר תום תקופת הבלעדיות.

טענות המתווך

במסגרת התביעה טען המתווך בין היתר, כי במהלך תקופת ההסכם הוא פעל עבור הנתבע כדי לשווק את הדירה והביא קונים פוטנציאלים שלא רכשו לבסוף את הדירה מאחר והוחלט שלא למכור אותה. בנוסף, חודש וחצי לפני סיום תקופת הבלעדיות מסר לו עורך דין נדלן של הנתבע כי הוא הונחה להתקדם לביצוע העסקה עם קונה פוטנציאלי אחר שאושרה לו כבר משכנתא, ושהדירה נמכרה במהלך תקופת הבלעדיות אך החתימה על הסכם המכר נדחתה ובוצעה בפועל לאחר תום תקופת הבלעדיות.

עוד הוסיף וטען המתווך כי הנתבע הציע לשלם לו פיצוי סמלי שלא היה מקובל עליו, ולכן הוא החליט להגיש את תביעתו בה ביקש לקבל פיצוי מוסכם בשיעור של 3% משווי העסקה עליו הסכימו הצדדים במסגרת הסכם התיווך שנחתם ביניהם שישולם במקרה של הפרת ההסכם על-ידי הנתבע.

טענות הנתבע

הנתבע מנגד טען בין היתר, כי לפני חתימתו עם המתווך על הסכם התיווך הוא ניהל משא ומתן עם מספר רוכשים פוטנציאלים שלא דרך המתווך, כאשר אחת מאותם רוכשים הייתה הקונה אשר רכשה לבסוף את הדירה ועמה נוהל משא ומתן שהחל כשנה לפני החתימה על הסכם התיווך.

עוד טען הנתבע, כי העסקה לא בוצעה כתוצאה מפעולות השיווק של המתווך ונסגרה כחודש לאחר תום תקופת הבלעדיות, כאשר המתווך אומנם הציג בפניו מספר רוכשים פוטנציאליים את הדירה אך הם הציעו לרכוש אותה במחיר נמוך משמעותי ממה שדרש, ולכן לא התגבש הסכם עם אף אחד מהם. לאור זאת הנתבע טען כי לא מוטלת עליו חובה לשלם למתווך דמי תיווך.

החלטת בית המשפט

השופט רז נבון דן החליט לקבל את התביעה חלקית, וחייב את הנתבע לשלם למתווך 14,100 ₪ בצירוף הוצאות משפט ושכר טרחה בסך 7,500 ₪. השופט הפנה להוראות סעיף 14 במסגרת חוק המתווכים, הקובע 3 תנאים המסדירים את זכאותו של מתווך במקרקעין לקבל דמי תיווך. התנאי הראשון הוא כי המתווך הוא בעל רישיון תיווך בתוקף [בתנאי זה עמד המתווך במסגרת התביעה]. התנאי השני הוא כי נחתם בין הצדדים הסכם בכתב להזמנת שירותי תיווך [בתנאי זה עמד המתווך גם כן]. 

התנאי השלישי בסעיף זה הוא שהמתווך צריך להיות "הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם". בהקשר זה ציין השופט כי במסגרת הסכם תיווך בבלעדיות נקודת המוצא היא כי המתווך הוא הגורם היעיל בעסקה שנחתמה במהלך תקופת בלעדיות בהנחה והוא ביצע את פעולות השיווק הנדרשות במהלך התקופה, כאשר במקרה זה קבע השופט כי המתווך ביצע את פעולות השיווק לצורך מכירת דירת המגורים של הנתבע, והנתבע לא סתר את טענותיו בנושא זה.

עוד קבע השופט כי הוא שוכנע שהנתבע דחה את מועד התקשרותו עם הקונה למועד שלאחר תום תקופת הבלעדיות, והחליט על דעת עצמו בתקופת הבלעדיות לנסות ולקיים משא ומתן בעצמו על מנת לעלות את מחיר העסקה. בהקשר זה ציין השופט כי אומנם הנתבע היה רשאי לעשות כן, אך עדין מחויב בתשלום דמי תיווך. לאור זאת קבע השופט כי המתווך זכאי לקבל מהנתבע דמי תיווך בשיעור של 1% משווי העסקה. יחד עם זאת החליט שהמתווך אינו זכאי לקבל גם פיצוי מוסכם בשיעור של 3% ממחיר העסקה לאחר שקבע שפיצוי זה אינו משקף בנסיבות המקרה נזק שנגרם למתווך, מקום בו הוא לא היה זה שהציג את הדירה בפני הקונה שרכשה בפועל את הדירה.