בימה"ש דחה עתירת מתנגדים לביצוע תמ"א 38 בבנייני שיכון ישנים

תושבי שיכון ותיקים ברמת גן הגישו עתירה מנהלית בגדרה ביקשו להורות לוועדה המקומית שלא לתת היתר בניה ליזמת התמ"א 38- "בית וגג" מכוח הבקשה להיתר שהגישה ואושרה, ולקבוע כי זו בטלה ולא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה. אלא שהשופטת צילה צפת התרשמה כי מדובר בעתירה שהוגשה בשיהוי ניכר ושיקולי הצדק דורשים את דחייתה

במאי 2014 החליטה הוועדה המקומית ברמת גן לקבל את הבקשה להיתר בנייה שהגישה החברה יזמית "בית וגג" כחצי שנה קודם לכן לביצוע עבודות לתמ"א 38 ביחס לשני בנייני שיכון מחוברים  ברמת גן בני שלוש קומות הכוללים יחדיו 32 יחידות דיור.

נוכח העובדה כי מדובר בבניינים ישנים שנבנו לפני עשרות שנים, עמדו הדיירים בקשר עם עיריית רמת גן בנוגע לחידושם וחיזוקם, ובשנת 2010 הומלץ להם ע"י מהנדס העיר לפנות לאפיק של הריסה ובנייה מחדש. לצורך ביצוע הפרויקט התקשרו הדיירים עם "בית וגג" העוסקת בחידוש עירוני ביזום וביצוע פרויקטים של תמ"א 38.

אלא שמספר תושבי שכונת שיכון ותיקים ברמת גן החליטו להתנגד למהלך. לטענתם הם מבקשים לשמור על צביונה של השכונה וחתמו על עצומה "להפסקת היישום הפרוע של תמ"א 38 בשכונה".

לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות שנדחו על ידי הוועדה המקומית, כך שהחלטת ההיתר ניתנה אולם עליה הוגש ערר שנדחה בדצמבר 2014. גם השגה על ההחלטה בגדרה של עתירה מנהלית נדחתה אף היא בפסק דין שניתר לפני כשנתיים.

מספר ימים לאחר שערר שהוגש כנגד התוכנית נדחה, פרסמה הוועדה המחוזית הודעה לפיה היא מקפיאה את תוכניות הבנייה ולמשך שנה ולא יינתנו היתרי בנייה בתחום התכנית, כמו כן נאסר על הועדה המקומית להוציא היתרי בנייה בתחום התכנית. "בית וגג" פעלה להחריג את שני בנייני השיכון מתחולת ההודעה ואכן בקשתה התקבלה ובפברואר 2016 הסתיימה תקופת ההקפאה על הבניינים.

משהוסר מכשול זה המשיכה בית וגג בהליך קבלת ההיתר ואילו העותרים התנגדו להיתר. ביולי 2016,  השיבה הועדה המקומית כי לאור חלוף הזמן הקבוע בתקנות, פקע תוקף ההיתר וככל שיוחלט על הארכת התוקף תתבצע בדיקה חוזרת לגבי הבקשה כולה. לטענת העותרים למרות האמור, הסתבר להם לאחרונה כי בית וגג מתקדמת עם הליך הוצאת ההיתר ולפיכך הגישו את עתירתם כאמור לבית משפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהלים.

טענת העותרים הייתה בין היתר כי לא ניתן עוד להוציא היתר וזאת בהתאם לתקנת ההיתר הקובעת כי תוקף ההחלטה לתת היתר הינו שנה אחת בלבד, וניתן להאריכו בשנה נוספת מטעמים מיוחדים שיירשמו. לטעמם, התוקף לא הוארך, וחלפו יותר משנתיים ממועד מתן ההיתר, על כן שוב לא ניתן להוציא היתר מכוח הבקשה המקורית. בנוסף, לטענת העותרים חישוב השטחים בבקשה להיתר היה שגוי וחרג מן התוכיות התקפות, חריגה שאף התעצמה לאור תיקון מס' 3 לתמ"א 38 שנכנס לתוקף בדצמבר 2016 ששינה באופן מהותי את שטחי הבנייה המוקנים על פי התמ"א כך שמדובר בחריגה של  1,000 מ"ר בשטחים עיקריים.

בית וגג בתגובתה, ביקשה לדחות את העתירה על הסף מטעמים של שיהוי ובשל העדר זכות עמידה לעותרים שאינם מתגוררים בסמוך לנכס כך שלא תהיה לבניה כל השפעה עליהם. לגופו של עניין בית וגג טענה, כי תוקפה של ההחלטה לתת היתר טרם פקע. לחילופין טענה כי אף אם חלפה שנה הרי שנוכח המניעה החוקית שהייתה ואשרור הבקשה להיתר על ידי הוועדה המחוזית כמתואר הרי שנמצאים הם לכל היותר בתוך תקופת השנתיים מיום החלטת ההיתר ולכן ניתן להאריך כעת את תוקף הבקשה ולהוציא היתר בנייה מכוחה. לבסוף טענה בית וגג כי גם אם חלפו שנתיים מעת אישור הבקשה להיתר הרי שקיימים טעמים כבדי משקל להארכת התקופה.

בניינים ישנים ורעועים החורגים בנוף

לטענת בית וגג שיכון ותיקים ברמת גן, בה מצויים הבינינים נשוא העתירה, מתאפיינת ברובה בבתים צמודי קרקע. המקרקעין נשוא העתירה הם שני בנייני שיכון ישנים מאוד, החורגים במראם ואופיים מרב בתי השכונה. מדובר במבנים רעועים, במצב פיסי ירוד שכבר לפני 15 שנה נקבע ע"י העירייה כי הם בתים מסוכנים, ואך לאחרונה, ארעו שני מקרים של קריסת תקרות. דיירי בנייני שיכון אלו עוסקים בנושא הבניה על פי התמ"א מזה מספר שנים וממתינים בכיליון עיניים לבניה אשר תשפר את תנאי מגוריהם.

שיהוי רב

לאחר בחינת טענות הצדדים וראיותיהם מצאה השופטת צילה צפת כי יש לדחות את העתירה. אלא שבטרם נדרשה השופטת לגופן של טענות היא ציינה כי מדובר בעתירה שהוגשה בשיהוי ניכר. העותרים ראו לנגד עיניהם את הליכי הוצאת ההיתר מתקדמים, ורק לאחר שבית וגג הגיעה לתחנה האחרונה לפני הוצאת היתר, הם הגישו את העתירה. לטעמה של השופטת, דין העתירה להדחות על הסף ולו מטעם זה בלבד.

לגופו של עניין השופטת מצאה כי בינתיים הוראות התקנה להיתר בקשה תוקנו והוחלט כי תוקפה של החלטה לאשר בקשה להיתר בניה הוא שנתיים מיום שהתקבלה. בהקשר זה השופטת הבהירה כי הרציונל המונח בבסיס תקנה זו הוא להגן על האינטרס הציבורי מפני מימוש היתרים שאינם עומדים במבחן הזמן. אלא שלדברי השופטת, לא זה המצב בענייננו. שכן, לפי המצב התכנוני החדש, תזכה היזמית לתוספת זכויות בהתאם לתיקון השלישי שנכנס, ודווקא המצב התכנוני הקודם, על פיו ניתנה החלטת ההיתר, מיטיב עם העותרים.

במקרה הנוכחי השופטת קבעה כי אין חולק שבית וגג לא שקטה על שמריה והעיכוב בהוצאת ההיתר לא חל בעטיה ויש לראות בהתקדמות ההליכים לקראת הוצאת ההיתר גם בחלוף שנה, כהסכמה של הוועדה המקומית להארכת תוקף החלטת ההיתר אף אם לא הוגשה בקשה פורמלית. כך שלמעשה, בית וגג חרגה ב 14 יום בלבד מתחום השנתיים המותרים. בנסיבות אלו השופטת קבעה כי יש להתחשב בשיקולים נוספים של צדק לרבות שיקולים שעניינים בתועלת הציבורית והכללית שבהארכת תוקף החלטת ההיתר במספר ימים אל מול זו שבאי הארכתה, אף אם נפל פגם מבחינה זו שהיתר לא הונפק תוך שנה או שנתיים ממועד החלטת ההיתר, בניגוד לתקנות ההיתר.

לסיום פסק הדין השופטת ציינה כי שיקול נוסף  התומך בדחיית העתירה הוא מצבם העגום דיירי המקרקעין, שנגררו להליכי תכנון ממושכים שלא בשל מחדליהם, מתגוררים בבנייני שיכון ישנים ומסוכנים, ומייחלים לביצוע התמ"א 38 שתכליתו לחזק מבנים ישנים, לשפר תנאי מגורים. כך שקבלת העתירה, שעה שהמצב בשטח ומבחינה חוקית לא השתנה, רק תוביל להתמשכות הליכי תכנון משך שנים רבות שבסופם ייבנה פרויקט דומה או זהה ללא תועלת שתצמח לעותרים. משכך, התירה השופטת לחברת בית וגג להשלים את הליך הוצאת ההיתר בהקדם בהתאם להנחיות הוועדה המקומית, תוך שחייבה את העותרים לשאת בהוצאותיה בסך של 30,000 ₪.

עת"מ 24337-01-17 ורגון ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן ואח'