פרויקט פינוי בינוי – ייצוג הדיירים על ידי עורך דין מקרקעין
כיום, מומלץ להתייחס לשני סוגים של תמ"א 38. הסוג הראשון הוא תמ"א 38/1 ובמסגרת התהליך מבוצע שיפוץ וחיזוק לבניין וכמו כן מוסיפים גם אחוזי בניה לבניין ולדירות נוספות וזאת לטובת היזם שאחראי על התהליך. הסוג השני הוא תמ"א 38/2 והוא מוגדר כתהליך של פינוי בינוי.
לאיזה דברים מומלץ להתייחס כאשר מדובר על פרויקטים של פינוי בינוי?
-כאשר מדובר על תמ"א 38/2 (פינוי בינוי), יש לבצע פינוי של כל הדיירים מהבניין ולבנות את הבניין מחדש. כמו כן, התהליך כולל גם הוספה של דירות לטובת הקבלן שמבצע את הפרויקט.
-כאשר מדובר על פרויקט פינוי בינוי בירושלים או בכל עיר אחרת בארץ, כל דייר צריך להיות זכאי לקבל תוספת לדירתו החדשה. אותו תוספת יכולה להגיע עד ל- 25 מטרים נוספים שהינם פטורים ממס.
-כאשר מדובר על תוספת שהינה מעל 25 מטרים, אז עליה יתווסף מס כחוק.
-התוספות בדרך כלל כוללות חדר ממ"ד וכמו כן חדר נוסף לדירה כולה. בפרויקט פינוי בינוי, תתווסף גם חניה בטאבו לדירה וגם מחסן.
-כאשר מדובר על פרויקט פינוי בינוי, הדיירים הוותיקים יקבלו דירות חדשות עם מפרט טכני שהם הסכימו עליו. כמובן שעל הקבלן לספק את אותו המפרט.
-בגלל שהדיירים הוותיקים מפונים מהדירות הישנות בבניין שעובר תהליך של פינוי בינוי, הם יקבלו דמי שכירות לכל תקופת הפינוי (גם אם היא תמשך מספר שנים).
-הקבלן צריך לשאת בכל תשלומי המיסים והארנונות.
עו"ד נדל"ן לייצוג דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי
כמו שליזם יש עו"ד שמייצג אותו, כך גם לדיירים השותפים לתהליך צריך להיות עו"ד שייצג אותם. מומלץ לקחת אותו עד משלב החלטת הדיירים וההסכמה לגבי התחלתו של פרויקט פינוי בינוי וכמו כן לפני ההתקשרות עם הקבלן או היזם.
כיצד מתחיל פרויקט של פינוי בינוי?
יש בארץ המון יזמים שעוסקים בתחום הפינוי בינוי. במידה והם מוצאים בניין או בניינים שהינם אטרקטיביים לפרויקט של פינוי בינוי, הם יוצרים קשר עם קבלן מתאים. יחד איתו הם יקבעו פגישה עם ועד הבניין ויבדקו היתכנות כלכלית להשקעה. במידה ואכן הם מוצאים את העסקה כאטרקטיבית, הם יציעו לדיירי הבניין הצעה מתאימה.
תפקידו של עו"ד נדל"ן וכיצד הוא דואג לאינטרסים של הדיירים
יש לו תפקידים מגוונים בכל הקשור לעסקה המתפתחת והם כוללים: משא ומתן לגבי התמורות שיקבלו מהקבלן, כמו כן, עו"ד נדל"ן ילווה אותם מהשלב ההתחלתי בו החליטו על הצטרפות לפרויקט פינוי בינוי ועד השלב בו ייבחר הקבלן והדיירים יחתמו על החוזה. מעבר לכך, גם לאחר שיש חתימה על החוזה, עורך הדין ילווה את הדיירים גם בשלבי הסיום של הפרויקט ובכלל בסיומו. שלבים אלה כוללים את מסירות הדירות החדשות ורישומן בטאבו.
