בעקבות עבודות תמ"א בבניין: פיצוי של אלפי שקלים בשל ירידת ערך וליקויים

בית משפט השלום בפתח תקווה נדרש לדון בתביעת דיירים על היקף הנזקים שנגרמו להם במסגרת ביצוע עבודות תמ"א 38. השופט שהתרשם כי חלק מהנזקים נעשו בשל העבודות, חייב את היזמת לשאת בפיצוי בגין הליקויים ברי תיקון וכן פיצוי בגין ירידת ערך הדירה בשל ליקויים שאינם ברי תיקון.

בעלי הדירות בבניין בן ארבע קומות בראשון לציון חתמו חוזה עם קבלן העוסק בחיזוק והשבחת מבנים, שיבצע בבניין עבודות בניה עפ"י תמ"א 38. העבודות כללו תוספות בניה ועבודות שיפורים בדירות הקיימות ובשטחים המשותפים של הבניין.

אלא שלפני למעלה משנתיים הגישו בעלי דירה בקומה השלישית, תביעה כנגד החברה קבלנית לבית משפט השלום בפתח תקווה. לטענתם, זו האחרונה הפרה את התחייבויותיה החוזיות כלפיהם, וגרמה לנזקים בדירתם ובשטחים המשותפים בבניין. הם ציינו בתביעתם כי עם תחילת ביצוע העבודות נגרם נזק לגג הבניין ולבידוד המונע חדירת רטיבות ומים לדירות שמתחתיו. עקב כך, נגרמו לדירתם נזקי רטיבות וכן נזקים לתכולת הדירה. בנוסף, עקב פסולת בניין ולכלוך, דירת התובעים ניזוקה, ונגרם בה נזק  לחלונות ולתריסים. כך גם נמנעה האפשרות לאוויר נקי בתוך הדירה.

בעקבות תלונות התובעים, הנתבעת ביצעה תיקונים חלקיים, אולם הותירה – כך לטענת התובעים – את החלק הארי של הנזקים על כנם. עקב המפגעים והנזקים שנגרמו בדירה, פנו התובעים למהנדס שהעריך את עלות תיקון הנזקים שנותרו בסך של כ- 77,316 ₪. בתביעתם עתרו התובעים לפיצוי כספי בגין הפגיעה בדירה ובשטח המשותף, ירידת הערך ופיצוי בשל תיקון ליקויים, בהתאם לחוות דעת שמאי והמהנדס.

הנתבעת לעומת זאת ניסתה להתנער מאחריות. היא טענה כי נזקי הרטיבות נגרמו לתובעים בשל נזקים במערכת האינסטלציה בדירת השכנים מקומה רביעית הנמצאת מעליהם, זאת ללא קשר לביצוע העבודות על ידה ולפנים משורת הדין, היא הסכימה לצבוע את דירת התובעים.  בנוסף, לטענתה, בעלי הדירות, התחייבו שלא לבוא בטענות לקבלן בדבר הפרעה או אי נוחות מטרד שיגרמו להם במהלך ביצוע העבודות, כל עוד נקט היזם באמצעים סבירים לצמצם או למנוע את אלה.

בכל הנוגע לטענות בדבר נזקים מחוץ לדירה , הנתבעת טענה כי ישנם אישורים מכל הגורמים המקצועיים. כמו כן לטעמה, יש לדחות את הטענות בנוגע לירידת ערך הדירה -שכן, בעקבות ביצוע העבודות דווקא ערך הדירה עלה לכל הפחות ב-200,000 ₪, בין היתר לאור העובדה שהותקנה מעלית בבניין.

נוכח המחלוקת בין הצדדים בנוגע להיקף הנזק שנגרם מונה בהסכמת הצדדים מהנדס לשם מתן חוות דעת ביחס לשאלות השנויות במחלוקת והמצויות בתחום מומחיותו. המהנדס בחן את הליקויים הנטענים, הן אלו שבתוך הדירה והן אלו שמחוץ לה. מחוות דעתו עולה כי ישנם ליקויים משלושה סוגים – ליקויים שאינם בני תיקון, אולם נלקחו בחשבון בפרק ירידת הערך; ליקויים, שלאחר בחינתם נקבע, כי אינם יוצרים צורך בתיקון כלשהו ואינם גורמים לירידת ערך כלשהי; וליקויים שנקבע בחוות הדעת אומדן ביחס לעלות תיקונם. המהנדס העריך את עלות התיקונים בסך של 9,800 ₪ וחלק נוסף של הליקויים, שעלות תיקונם הוערכה בסך של 6,200 ₪ הותיר המהנדס לשיקול דעתו של בית המשפט תוך שהתייחס לנזקי הרטיבות כי תיקונם מצוי באחריות הנתבעת.

לעניין ירידת הערך בגין ליקויים שאינם ניתנים לתיקון – הציע המהנדס שתי חלופות. החלופה הראשונה בודקת שיעור ירידת הערך מתוך השוואת שוויה הנוכחי של הדירה לשווי הדירה טרם ביצוע עבודות השיפוץ. עפ"י חלופה זו לא נמצאה ירידת ערך בדירה. החלופה השנייה בודקת שיעור ירידת הערך תוך השוואה שוויה הנוכחי של הדירה לשווי הדירה ללא הליקויים ולאחר ביצוע העבודות. עפ"י חלופה זו אמד המהנדס את ירידת הערך בסך של 40,000 ₪.

מיצתה את הזכות לתקן בעצמה

לאחר בחינת טענות הצדדים ועיון בחוות דעת שהוגשה, מצא השופט נחום שטרנליכט כי יש לקבל את דעתו של המומחה לגבי עלות תיקון הליקויים בדירה שאין מחלוקת, כי נגרמו בעטיין של העבודות. לפיכך, חייב את הנתבעת לשלם על כך וזאת בתוספת פיקוח הנדסי מטעם התובעים. בעניין זה קבע כי לא ניתן לתת לנתבעת אפשרות לתקן את הליקויים בעצמה משום שכפרה בליקויים הנטענים ובאחריותה לתיקונם. כמו כן, הנתבעת לא גילתה נכונות אמיתית לתקן את הליקויים "בנסיבות אלה, יש לקבוע כי הנתבעת מיצתה את הזכות שעמדה לה לתקן הליקויים בעצמה. ממילא זכאים התובעים לפיצוי בשיעור הגבוה יותר, התואם ביצוע התיקון על ידי התובעים עצמם" קבע השופט בפסק הדין.

יחד עם זאת השופט דחה מספר רכיבים של התביעה שעסקו בקיומם של ליקויים  בדירת התובעים שלטענת התובעים הנתבעת התחיבה לתקנם, זאת לאחר שלא הוכח כי נפגעו באשמת הנתבעת.

הדירה הייתה אמורה להיות שווה יותר

מכאן ניגש השופט לבחון את שיעור ירידת הערך של הדירה בעקבות הליקויים שלא ניתנים לתיקון ובחר ליישם את החלופה השנייה שהציע המהנדס בחוות דעתו, שבעיניו זוהי החלופה המתאימה ביותר. חלופה זו כאמור בחנה את ירידת ערך הדירה  תוך השוואת שוויה הנוכחי, לו יתוקנו הליקויים הניתנים לתיקון, לשווי הדירה ללא הליקויים כלל ולאחר ביצוע העבודות. לפיכך, התובעים זכאים לפיצוי בגין ירידת הערך בעטיים של הליקויים, שאינם ניתנים לתיקון.

בעניין זה השופט הסביר את הסיבה שבחר בחלופה השנייה של המהנדס. לטעמו, הנתבעת התחייבה להעמיד לרשות התובעים את הדירה לאחר שבוצעו העבודות בבניין וללא הליקויים. התובעים היו אמורים, איפוא, לקבל לידיהם דירה השווה יותר משוויה קודם לביצוע העבודות. לפיכך, ולשם בדיקת הנזק בעקבות ירידת הערך הנובעת מהליקויים שלא ניתן לתקנם, יש לערוך השוואה בין שוויה של הדירה, כפי שהייתה אמורה להיות לאחר ביצוע העבודות וללא הליקויים, ובין מצבה של הדירה בפועל עם הליקויים. שווי הדירה טרם ביצוע העבודות (החלופה הראשונה) כלל אינו רלוונטי לענייננו, היות שביצוע העבודות על ידי הנתבעת באופן תקין וללא ליקויים היה אמור להשביח את הדירה.

לבסוף, קיבל השופט את התביעה בחלקה וחייב את הנתבעת לשלם לתובעים את פיצוי בסך כולל של 63,029 ₪ בגין תיקון הליקויים, בהתאם לקביעות בחוות הדעת, ועלות הפיקוח ההנדסי ובגין ירידת הערך, וכן שכ"ט עו"ד בתוספת הוצאות משפט.

ת"א 2129-06-15 ברהום ואח' נ' מדטוב