ביטול חוזה מכירת דירה

מאת: עו"ד דובי דוניץ

עסקאות מכר של דירות נפוצות מאד במקומותינו. עסקה כזאת היא עסקה עיקרית בחייו של אדם מהיישוב. כישלון של עסקת מכר הוא תרחיש שאינו נדיר במקומותינו והצדדים להסכם מנסים לקחת אפשרות כזאת בחשבון כאשר הם עורכים ביניהם את הסכם המכר. בין היתר, נהוג לקבוע בהסכם כזה סעיף פיצויים מוסכמים, לפיו ישלם מי שהפר את ההסכם (בוודאי אם גרם לביטולו)  פיצוי בסכום כספי מוסכם לצד שכנגד, הניזוק.

הסכם מכר על תנאי יכול לכלול  תנאים מתלים או תנאים מפסיקים. תנאי מתלה הוא כזה שמקפיא את מימוש החוזה באופן זמני ולמשך תקופה מוגדרת , עד שיתקיים או יתקיימו התנאים הכלולים בו. במילים אחרות, תנאי מתלה מכניס את ההסכם לתוקף בהתקיים תנאים עתידיים אשר לא ניתן לדעת אם יחולו או לא. בין אם מכיוון שקיומם תלוי בגורם שלישי או מכל סיבה אחרת. למשל: קונים של דירה בבניין שטרם התקבל היתר בנייה לגביו יבקשו להכניס לחוזה המכר תנאים מתלים המגדירים את מועד סופי להשגת היתר בנייה ולליווי פיננסי בנקאי, כך שהחוזה לא ייכנס לתוקף מבלי שהתקיים אחד מהתנאים או יותר.

ביטול חוזה מכירת דירה – תנאים מפסיקים

אפשר גם שצדדים לחוזה יקבעו בו  תנאים מפסיקים. תנאי מפסיק הכוונה היא שאם התנאי לא מתקיים, ההסכם מאבד את תוקפו. לדוגמא: ההסכם קובע שאם עד  מועד קבוע בטרם מסירתה של הדירה – לא יתקבל טופס 4, יהיה הרוכש זכאי לבטל את ההסכם ולקבל בחזרה את התמורה ששילם (ניתן בהחלט לקבוע שעם הפרשי הצמדה) לא יאוחר מתום ___ ימים, מיום שנמסרה הודעת הביטול לידי המוכר.

נשאלת השאלה, אם בנסיבות אלה (שלא תמיד תלויות במוכר), זכאי הרוכש לקבל מהמוכר פיצויים ולהפעיל את סעיף הפיצויים המוסכם שנקבע בהסכם המכר. שאלה כזאת עלתה לדיון בין היתר בבית המשפט המחוזי בחיפה בת"א (חי') 65051-11-16 פרשת בובליל נ. פנחס בה נקבע, שאם לא יתקבל טופס 4 בתוך 90 יום ממועד המסירה יהיה הרוכש רשאי להודיע על ביטול החוזה ולקבל את התמורה בחזרה תוך 14 יום. טופס 4 לא התקבל, הודעת ביטול נמסרה כדין והמוכר לא השיב את התמורה במועד. התמורה הושבה באיחור והרוכש (התובע בתיק) מצא לנכון להגיש תביעה  לבית המשפט.

לשאלת הפיצויים קבע בית המשפט באותה פרשה :

• אי השבת התמורה במועד – היא הפרה של ההסכם.
• לא ניתן להפעיל את סעיף הפיצוי המוסכם שבחוזה, משום שלא הוכח הקשר הסיבתי בין ההפרה לבין בטלות ההסכם (שהרי ההסכם בוטל משום אי הוצאת טופס 4 במועד ולא משום אי החזר התמורה במועד…).
• בגין ההפרה על הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בעבור דמי שכירות ששילמו, שכן בהעדר הכסף לרכישת דירה אחרת, נאלצו להמשיך ולהתגורר בשכירות.
• כן נפסק שם שהתובעים זכאים לפיצויים בגין עוגמת הנפש היות שמדובר בהתעלמות אדישה של הנתבעת מחובה חוזית בסיסית ומפורשת להחזיר במועד סכום משמעותי כשכל אותו הזמן הנתבעת עשתה שימוש בכספים אלו.

ובכן: בעת שהסכימו הצדדים חוזית, שאם לא יונפק טופס 4 במועד מסוים – הם יהיו זכאים לביטול והשבה (היינו, ביטול ההסכם והשבת הכספים ששולמו עד למועד הביטול) בלבד ללא פיצויים – לא תעמוד לרוכשים זכות לפיצויים כלשהם בשל הגיעם ל"נקודת היציאה" הזאת שבהסכם המכר (גם אם עבר זמן רב מאז נחתם ההסכם ונרכשה הדירה) – מלבד זכות הביטול וההשבה. נקבע בהסכם המכר מועד לביצוע ההשבה – והמוכר לא עמד בו?- הפרה כזאת מזכה את הרוכש בפיצויים כאמור. במילים אחרות, הפרת הוראה מהוראות ההסכם לא תזכה בסעד של פיצויים כספיים אם סוכם על מנגנון של ביטול והשבה כאמור. אולם, הפרה של חובת ההשבה תזכה בפיצויים.

יודגש, בפרקטיקה – מסרבים יזמים וקבלנים להסכים לפיצויים בנסיבות אלה בנוסף לזכות הביטול וההשבה. עם זאת, כאשר ישנה נקודת יציאה כזאת בהסכם המכר – חשוב לצקת תוכן של זמן בעניין מועד ביצוע ההשבה, כדי להבטיח ככל הניתן את זכויותיו של הרוכש.

נקודה בעייתית נוספת בהסכמי המכר הוא עניין מועד הרישום בפנקסי המקרקעין – שבדרך כלל אינו מוגדר דיו והקבלנים מסרבים להגדירו, בשל ריבוי הגורמים היכולים להביא לעיכוב במועד הרישום (הן פנימיים והן חיצוניים).

אמנם נכון, ניתן להחיל גם כאן גורמים של כוח עליון וכו'- בדומה לקביעת מועד המסירה, אך בפרקטיקה נמנעים הקבלנים מלקבוע מועד מקסימלי לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין תוך החלת סעיף הכוח העליון וגורמי העיכוב האובייקטיביים גם לנושא זה.

יש לזכור, כי לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין למעשה נותן להם תוקף כלפי כולי עלמא (כך שלא ניתן לעשות עסקאות אחרות בנכס) ומכאן החשיבות הרבה בביצוע הרישום במועד וביעילות. ליווי משפטי מקצועי יכול פעמים רבות לסייע במציאת פתרונות לבעיה ולקדם רישום בפנקסי המקרקעין בהקדם.

להתייעצות עם עורך דין מקרקעין – חייגו 09-799-5599