300 אלף שקל על הפרת הסכם מכר: לא רשמה בטאבו את הנכס

בימ"ש השלום תל אביב נדרש לדון במקרה של הפרת הסכם מכר בנוגע לאולם במתחם בראשון לציון. הוכח כי החברה המוכרת הפרה את החוזה כאשר לא הסירה את כל המניעות שיאפשרו לרשום את הנכס בטאבו על שם החברה הקונה. בית משפט שוכנע כי מדובר בהפרה יסודית המקנה לחברה הרוכשת את הפיצוי המוסכם.

חברת "אפיקור" העוסקת בייצור מזגנים והבעלים של אולם במתחם בראשון לציון, החליטה בשנת 2001 לחתום על הסכמי שכירות הדדים עם חברת "הכרם" שגם בבעלותה אולמות באותו מתחם. הצדדים החליטו, מטעמי נוחות, להשכיר האחד למשנהו את האולם שהיה בבעלותו של כל אחד, לתקופה של 24 שנה. במקביל חתמו אף על הסכמי זכות סירוב הדדיים. זכות סירוב מעניקה לבעליה את הפריבילגיה ליהנות מזכות ראשונית לסרב להצעה במקרה של מכירת הנכס.

אלא ששמונה שנים לאחר מכן, החליטה חברת "הכרם", להעתיק את העסק שלה למקום אחר. לפיכך הסכימה במסגרת הליכי פשרה למכור את האולם במתחם שהיה בבעלותה ל"אפיקור". לאור זאת, נחתם בין הצדדים הסכם מכר תמורת סך של 345 אלף דולר לרכישת האולם בד בבד עם החתימה, חתמו הצדדים גם על הסכם לביטול חוזי השכירות.

בהתאם לכך, העבירה "אפיקור"  את מלוא התמורה לחברת כרם אלא שלשיטתה, זו האחרונה הפרה את ההסכם הפרות יסודיות שכל אחת מהן מזכה אותה בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם המכר. "אפיקור" הגישה תביעה כנגד חברת כרם לבית משפט השלום בפתח תקווה.

לטענתה, "כרם" -שזו הנתבעת הפרה את התחייבותה להעביר את הזכויות בנכס על שמה, כשהנכס נקי מזכות צד ג'.  התובעת הבהירה כי עד עצם היום הזה, כ- 7 שנים מחתימת ההסכם, וחרף תשלום מלוא התמורה החוזית על ידה, הנכס לא נרשם, ועדין לא יכול להירשם על ידה. שכן, הנתבעת לא הסירה את המניעות לרישום כפי שהתחייבה. בנוסף, לטענת התובעת, הנתבעת לא נשאה בתשלומים ובחובות שנועדו לאפשר קבלת אישורי העברה ורישום. כך למשל, על הנתבעת היה לשאת בתשלומי הארנונה בגין שלושת החודשים, אך לא עשתה כן.

אלא שמנגד, הנתבעת טענה כי עמדה בכל חיוביה על פי הסכם המכר. לטענתה,עם העברת המסמכים על ידה, אישור מס שבח, אישור מעיריית ראשון לציון והוועדה המקומית, ששה שטרי מכר חתומים, וייפויי כוח בלתי חוזרים חתומים ומאומתים – היא עמדה בכל חובותיה. בנוגע להפרה הנוספת הנטענת, טענה הנתבעת כי לא היה כל  חוב ארנונה. בנסיבות אלה, יש לדחות את התביעה, ולחילופין, באם תתקבל התביעה יש להפחית את סך הפיצוי המוסכם, כך שיהיה סכום סמלי.

האם מדובר בהפרה יסודית?

השופטת נאווה ברוומן נדרשה לבחון האם הנתבעת הפרה באופן יסודי את הסכם המכר. כלומר – האם עצם אי רישום הנכס על שם התובעת מהווה הפרה יסודית של הנתבעת וכן האם הנתבעת הפרה את  חובתה לתשלום מסי הארנונה עבור שלושה חודשים.

אלא שלאחר שעיינה השופטת בטענות הצדדים וראיותיהם, היא הגיעה לכלל מסקנה כי יש לקבוע כי הנתבעת הפרה את הסכם המכר כאשר לא הסירה את המניעות לצורך רישום הנכס בטאבו ע"י התובע ומשכך עליה לשאת בתשלום הפיצוי המוסכם. השופטת הסבירה כי הפרה יסודית זו הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית.

הציפיה שהנכס יהיה רשום

בקשר להפרה הראשונה, לטעמה של השופטת משהוכח כי לא הוסרה המניעות לרישום הנכס על שם התובעת, אזי מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. שהרי, תכלית ההסכם הינה להעביר את הנכס לתובעת, וכפועל יוצא מכך, להשלים את הרישום על שם התובעת. השופטת לא השתכנעה לקבל את טענת הנתבעת כי אין סעיף בהסכם המכר העוסק בחובתה לרשום את הזכויות בפועל. לשיטת השופטת, יש לעשות שימוש בפרשנות התכליתית של הסכם המכר, היות שמטרת ההסכם הינה העברת הנכס לידי התובעת, וברי שבסופו של יום, הצפייה הינה שהנכס יהיה רשום על שמה.

"סבורה אני שהתובעת, כ'אדם סביר', לא הייתה מתקשרת באותו הסכם מכר, אילו ידעה וראתה מראש את ההפרה ותוצאותיה. שהרי, יצאה מנקודת הנחה שיהא בידה לרשום את הנכס על שמה. אשר על כן, עסקינן בהפרה יסודית של הסכם המכר על ידי הנתבעת" כתבה השופטת בפסק הדין.

מכאן פנתה השופטת לבחון את ההפרה הנוספת בנוגע לתשלומי ארנונה. היא מצאה כי בהתאם להוראות הסכם המכר, על המוכרת לשאת בחיובים שבין היתר מתייחסים לתשלומי ארנונה, עד יום מסירת החזקה בפועל ולפיכך, על הנתבעת לשאת בחוב זה בצירוף הוצאות כלליות.

אין להתערב בחופש החוזים

מכאן ניגשה השופטת לבחון את שאלת הפיצוי המוסכם . אלא שבנסיבות העניין מצאה כי הצדדים הסדירו את סוגיית הפיצוי המוסכם בהסכם, שקבע כי צד שיפר הפרה יסודית, יחוייב לפצות את הצד השני בסך של 70 אלף דולר. בעניין זה השופטת מצאה כי יש לחייב את הנתבעת בחיוב זה. זאת לאחר שזו לא העלתה כל טענה בדבר הנסיבות המצדיקות הפחתת הפיצוי המוסכם.

"אשר על כן, לא התקיים, ולא הוכח החריג המאפשר התערבות בחופש החוזים שבין הצדדים, ולפיכך נחה דעתי אין מקום להפחית את שיעור הפיצוי המוסכם" סיכמה השופטת תוך שחייבה את הנתבעת לשאת בפיצוי המוסכם בסך של 280,000 ₪ ובנוסף, בחוב הארנונה בסך של 8,062 ₪. לסכום זה היא צרפה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 40,000 ₪.

ת"א 54141-02-13 אפיקור ייצור ושיווק מזגני אויר בע"מ נ' חברת הכרם בע"מ