הפרת חוזה: איחרו במסירת דירה בגלל עיכוב טופס 4 וישלמו חצי מיליון שקל

בני זוג שעלו מצרפת חתמו חוזה לרכישת דירה בנתניה. אלא שמועד לקבלת הדירה עבר וטרם הוסדר טופס 4. בתביעה שהגישו הזוג כנגד בעלת הדירה לבית משפט השלום בנתניה הם עתרו לפיצויי בגין הפרת החוזה. השופטת גלית אוסי שרעבי מצאה כי יש לקבל את תביעתם במלואה לאחר שהתרשמה כי מדובר בהפרה יסודית המאפשרת ביטול חוזה, השבת כספים ששולמו ופיצוי מוסכם.

בדצמבר 2013 חתמו בני זוג, עולים מצרפת, על הסכם לרכישת דירה בנתניה תמורת 1.6 מיליון ₪. לפי תנאיי ההסכם, שילמו הזוג תשלום ראשון בסך 290,000 ₪ במעמד חתימת ההסכם. בהתאם נרשמה הערת אזהרה לטובתם ואת יתרת התמורה, היה עליהם לשלם למוכרת עד ליום מסירת החזקה בדירה שנקבע בחוזה באפריל 2014 .

ההסכם כלל אפשרות לדחות את תשלום היתרה, ועמו את מסירת החזקה, בחודש נוסף לכל היותר, ככל שלא יעלה בידי התובעים למכור את דירתם בחו"ל. כמו כן בנספח להסכם נקבע כי למרות האמור בחוזה, השלמת התמורה ומסירת החזקה לא תתבצענה כל עוד לא יתקבל טופס 4 המהווה  אישור אכלוס לדירה. במקרה זה, יידחו המועדים עד לקבלת טופס 4.  טופס 4 מהווה אישור על-פי חוק התכנון והבניה, לפיו ניתן לספק לדירה שירותי חשמל, מים וטלפון. הרשות המאשרת תנפיק אישור זה רק אם שוכנעה שהדירה נבנתה והושלמה לפי היתר הבניה.

אלא שבפועל הרוכשים לא קיבלו טופס 4 לאורך תקופה ארוכה ומשכך, הרוכשים לא שילמו את יתרת התמורה, והחזקה בדירה לא נמסרה לידיהם  כך שלבסוף, הם ביקשו לבטל את החוזה נוכח ההפרה ונדרשו לרכוש דירה אחרת.

בתביעה שהגישו הרוכשים בסוף שנת 2014 כנגד בעלת הדירה לבית משפט השלום בנתניה, עתרו התובעים להשבת הסכום ששילמו ולפיצוי בגין הפרת ההסכם ובסך הכל העמידו את התביעה על חצי מיליון שקל.

לטענתם תנאי למסירת החזקה היה קבלת טופס 4. הם טענו כי נגרמו עיכובים בסיום הבניה ובקבלת הטופס בשל חריגות בניה בנכס. הם סיפרו כי דרישותיהם לקבל החזקה בדירה והפיצוי המוסכם בגין האיחור לא זכו למענה ראוי. הם המתינו פרק זמן נוסף, אך ללא הועיל, ולפיכך משהנתבעת כלל לא הבהירה מתי הסתיימה בניית הדירה באופן שניתן לגור בה בצורה ראויה ובטוחה, הודיעו על ביטול החוזה, שכן האיחור במסירת החזקה היווה הפרה יסודית של ההסכם מצד בעלת הדירה.

הנתבעת טענה לעומת זאת כי במועד חתימת ההסכם, לא היה ידוע מהו המועד בו יתקבל טופס 4. בפועל הדירה הייתה מוכנה למסירה מבעוד מועד, אך התובעים סירבו לקבלה ללא טופס 4. לשיטתה של הנתבעת, המניע לכך היה חוסר הצלחתם למכור את דירתם בחו"ל. היא טענה כי  לא הפרה את ההסכם, בוודאי לא הפרה יסודית, ההסכם לא בוטל כדין ולכן התובעים לא זכאים לכל סעד הנסמך על טענות הביטול.

ההסכם ברור

השופטת גלית אוסי שרעבי נדרשה לדון במחלוקת העיקרית של הצדדים הנוגעת לשאלת פרשנותו של סעיף בנספח. לאחר שעיינה השופטת בהסכם כולו כמו כן שמעה את עדויות הצדדים וטענותיהם , מצאה כי הדין עם התובעים.

לדבריה, לשון הנספח להסכם ברורה. נקבע, כי ככל שלא יומצא טופס 4 עד המועד שנקבע למועד מסירת החזקה, יידחה מועד זה. עם זאת, נקבע מפורשות כי אין באמור כדי לפגוע ו/או לשנות מהמועדים הקבועים בהסכם. כן נקבע, כי ככל שאין סתירות וניגודים בין האמור בנספח לבין ההסכם, הרי יתר הוראות ההסכם תיוותרנה בתוקפן המלא. מכאן, מלשון הפשט של הכתוב ניתן ללמוד כי הצדדים הוסיפו דרישת קיומו של טופס 4 למועד מסירת החזקה. עם זאת הוסכם שהמועדים שנקבעו בהסכם יעמדו בעינם.

בהתאם להסכם, השופטת הסבירה כי ניתן היה לדחות את מועד המסירה בחודש אחד נוסף, ככל שהדבר יידרש מצד התובעים, היה ולא יעלה בידם למכור את דירתם בחו"ל. "לשון ההסכם או הנספח, לפי פשוטם, לכאורה, לא אפשרו למעשה דחיה נוספת של מועד המסירה, גם אם לא יתקבל טופס 4" כתבה השופטת בפסק הדין ומכאן למדה כי היה על הנתבעת להמציא טופס 4 עד מועד המסירה הנקוב מפורשות בהסכם, לכל המאוחר אלא שהיא לא עשתה זאת.

טענת המוכרת לא מתיישבת עם השכל הישר

השופטת דחתה את עמדת הנתבעת לפיה מועד המסירה (ובהתאמה גם מועד תשלום יתרת התמורה) נדחה לתאריך בלתי ידוע ובלתי קצוב בהעדר טופס 4, תוך ידיעה והבנה, כביכול, של שני הצדדים, כי טופס 4 טרם ניתן ולא ניתן לדעת אימתי יינתן. לטעמה של השופטת , גם אם היא הייתה מקבלת פרשנות מוצעת זו של הנתבעת, שלכאורה איננה עולה בקנה אחד עם לשון הנספח להסכם, אין בכך כדי לסייע לה.

לדעת השופטת, פרשנות זו לא מתיישבת עם ההיגיון והשכל הישר, שכן התובעים תכננו לעלות ארצה מצרפת ולגור בפועל בדירה והם ייחסו חשיבות רבה לעיתוי כניסתם לדירה ואף הנתבעת הייתה מודעת לכך. בנוסף, גם הנתבעת עצמה הצהירה כי הייתה אמורה לרכוש עבור עצמה דירה חלופית מכספי התמורה שהיה על התובעים לשלם לה על-פי ההסכם. "היעלה על הדעת כי גם הנתבעת תמתין פרק זמן בלתי ידוע (ואף שנים) עד לקבלת יתרת התמורה על-פי ההסכם לשם רכישת דירה למגוריה שלה?" השתוממה השופטת בפסק הדין.

בכל מקרה השופטת הוסיפה כי גם אם היא הייתה מקבלת את פרשנות הנתבעת לפיה הוסכם לדחות את מועד המסירה ותשלום יתרת התמורה עד לקבלת טופס 4 במועד בלתי ידוע, היה מקום לקבוע כי יש לתחום מועד זה ל"זמן סביר". שכן,  בנסיבות המקרה עולה כי הצדדים לא התכוונו לקשור עצמם בעסקת מכר שתתבצע בפועל במסירת חזקה בדירה רק בחלוף מספר שנים.

מגורים ללא טופס 4- סכנה

"כך או כך, דרישת התובעים להמצאת טופס 4 עד למועד מסירת החזקה בדירה, לא רק שהיא קבועה מפורשות בהסכם אלא מדובר בדרישה לגיטימית העולה בקנה אחד עם הוראות החוק" סיכמה השופטת בפסק הדין. בתוך כך היא הבהירה כי אכלוס דירת מגורים ללא טופס 4, הוא דבר שהינו מנוגד לחוק, מסוכן ועלול להשפיע על ערך הנכס בצדק, סירבו התובעים להתגורר בדירה ללא הטופס.

החוזה בוטל כדין

משכך, השופטת מצאה כי הודעת הביטול ששלחו התובעים היתה כדין שכן, משהופר החוזה על-ידי הנתבעת באי המצאת טופס 4, רשאים היו התובעים לבטלו שכן, אין ספק כי מדובר בהפרה יסודית.

בנסיבות אלו, משבוטל ההסכם, חוייבה הנתבעת להשיב מלוא הסכום ששילמו לה התובעים בסך 290,000 בתוספת סך של 111,995 ₪ בגין החזר מס רכישה דמי תיווך ועבודות החשמל ששילמו התובעים.  כמו כן הטילה השופטת על הנתבעת לשלם פיצוי שהוסכם בין הצדדים במקרה של הפרה יסודית בסך 160,000 ₪ כך שהתביעה התקבלה המלוא בסך של חצי מיליון ₪ (ע"פ האגרה) בתוספת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 30,000 ₪

ת"א 10126-12-14 קורשיה נ' נבון