דיירים באשדוד התנגדו לתכנית תמ"א 38 בטענה לפגיעה בנוף לים ונדחו
העתירה הוגשה פעם נוספת לבית משפט המחוזי בבאר שבע כנגד החלטת וועדת הערר לישם את פרוייקט תמ"א 38 על שלושה בינינים ברובע יא' באשדוד בקרבה לים. לטענת העותרים ביצוע הפרויקט יביא לפגיעת נוף קשה לביתם אלא שלאחר שבחנה השופטת את מכלול הטענות ועיינה בהחלטת ועדת הערר היא קבעה כי יש להותיר אותה על כנה.
דיירי שני הבניינים ברחוב נחל קידרון ברובע יא' באשדוד, הגישו את עתירתם כנגד החלטת ועדת ערר המחוזית מחוז-דרום במסגרתה נקבע כי תמ"א 38 תחול על שלושה בניינים בני 7 קומות מרחוב נחל קישון הבנויים מערבה מבנייניהם של העותרים ומבחינה טופוגרפית, נמצאים מעט נמוך יותר מבנייני העותרים. בנייני העותרים חדשים יותר, הוקמו בשנות התשעים וכל אחד מהמבנים הוא בן 10 קומות.
בעררים שהגישו העותרים בפני וועדת הערר תקפו את החלטת הוועדה המקומית שאישרה את הבקשות שהוגשו לגבי שלושת הבניינים ברחוב נחל קישון באופן שלכל בניין מהבניינים האמורים יתווספו 13 יחידות דיור, 3 מהן בקומת העמודים ו-10 בשתיים וחצי קומות על הגג, כאשר בנוסף לכך, יתווספו לכל הדיירים בבניינים ממ"דים ומרפסות.
בעתירה שהגישו העותרים באוגוסט 2017 , הם ביקשו לפסול את ההחלטה שניתנה לטענתם, בהיעדר סמכות ובניגוד לעובדות. כמו כן ביקשו להורות לוועדה לקבוע חלופה הכי פחות פוגענית לחילופין לשוב ולבחון את החלופות תוך התייחסות לכל הנתונים הנכונים.
יצויין כי העותרים הגישו כבר בעבר עתירה זו כנגד ההחלטה ובפסק הדין שניתן הוחלט להשיב את הדיון לוועדה שתבחן האם הבניינים האמורים הם מבנים שתמ"א 38 חלה עליהם, וכן תבדוק חלופות באופן שתופחת הפגיעה בעניינם של העותרים, שעיקרה פגיעה בנוף הנשקף מדירותיהם. ועדת הערר שדנה בסוגיות, החליטה כי תמ"א 38 חלה על המבנים האמורים וכן קבעה כי לא ניתן לאמץ את החלופות שהוצעו ואישרה את החלטתה הקודמת ומשכך, הגישו העותרים שוב את עתירתם.
העותרים, חזרו וטענו כנגד האישור למיקום הממ"דים בבניינים, המרפסות וכן כנגד האישור להקמת שתיים וחצי הקומות על הגג בטענה כי אלו יחסמו את הנוף הנשקף מדירותיהם אל הים, כשלטענתם פגיעה זו הינה פגיעה קשה ביותר עבורם. בהחלטתה, הוועדה אישרה כי ניתן לקבל טענה לפגיעה נופית מסוימת במספר דירות של אחד מבנייני העותרים בהחלטת הוועדה הנוספת שלאחר פסק הדין הוועדה קבעה כי קשה לקבל את הטענה של העותרים כי שיקול חשוב בתכנון בניינים היה לאפשר לכמה שיותר דיירים להנות מנוף לים.
לטענתם, בהוראות התמ"א נקבע לועדה המקומית סמכות לשלול מתן היתר בניה אם מצאה בין היתר משיקולים תכנוניים, או אדריכליים, נופיים, כי יש לסרב לבקשה להיתר. לטענת העותרים, משנקבע שסמכות הוועדה המקומית לסרב לתת היתר בנייה הכרוך בתוספת זכויות בנייה בשל "שיקולים נופיים" היה על ועדת הערר, שקבעה כי תיגרם פגיעה משמעותית בנוף הנשקף מחלק מדירות העותרים, לסרב לתת את היתרי הבנייה המבוקשים על ידי המשיבים.
חיזוק שימנע אסון
השופטת רות אבידע נדרשה להכריע בטענות הצדדים. בנוגע לשאלה האם ניתן להחיל את פרויקט תמ"א על הבניינים היא בחנה את החלטת ועדת הערר שציינה כי מטעם הוועדה המקומית הוגשה חוות דעת של המהנדס ביחס לבנייני המשיבים ושממנה עולה כי מולאו כל התנאים לתחולת תמ"א 38 וכי הונחה דעתו של המהנדס מטעם הוועדה המקומית שהמבנים במצבם הנוכחי מצריכים חיזוק, וזאת לאחר שבחן את המסמכים ההנדסיים והחישובים הנדרשים. לנוכח דברים אלה קבעה הוועדה לאשר את התוכנית. בעניין זה מצאה השופטת כי הוכח כי יש להחיל על בנייני המשיבים את תמ"א 38.
"לא אחזור על שכבר נפסק בדבר חשיבותה של תמ"א 38 אשר מטרתה, כאמור בתמ"א עצמה לחזק עמידותם של מבנים בפני רעידות אדמה אשר עלולות לפקוד את ארצנו ולהמית אסון כבד בשים לב לכך שחלק מהמבנים אינם עמידים בפניהן" כתבה השופטת בהקשר זה.
בית משפט לא מתערב
השופטת ציינה כי לפי הוראות תמ"א 38, לאחר שתוקנו, ניתן היום להוסיף שתיים וחצי קומות מעל קומת הגג בבניין המיועד לחיזוק וכן 25 מ"ר לכל יחידת דיור . בעניין זה בחנה השופטת את החלופות שהוצעו ע"י העותרים ובחנה את עמדת הועדה בעניין אולם לאחר בחינת כל החלופות האחרות היא קבעה כי יש לאמץ את עמדת הוועדה שדנה בחלופות המוצעות ולא מצאה לקבלן.
חלופות כללו בין היתר ניוד זכויות, יצירת מגרש חדש בתחומי שלושת בנייני המשיבים ותוספת דירות בקומה המפולשת בלבד כאשר הדיירים המשיבים יישאו בעלות החיזוק ותוספת הממ"דים בסכום שהוערך ב-50,000 ש"ח לכל דירה. בנוגע לכך פסקה הוועדה כי אין בהצעות האלה כדי להוות חלופות הולמות ונימקה את הסיבות שבגינן לא ניתן לקבל את כל אחת מהחלופות משיקולים תכנוניים.
בעניין זה קבעה השופטת מדובר בעניין תכנוני וקונסטרוקטיבי שבית המשפט אינו מתערב. בנוסף ציינה כי מעדותה של מנהלת מחלקת רישוי בניה בעיריית אשדוד התוספות אינן פוגעות בנוף.
תמריץ כלכלי לקבלנים
מכן ניגשה השופטת לבחון את שאלת תוספת שתיים וחצי קומות מעל גגות בנייני המשיבים. בעניין זה הגישו העותרים חוות דעת ממנה עולה כי קיימת כדאיות כלכלית וברווח יזמי מכובד גם בתוספת של 1.5 קומות על גג הבניין כך שניתן לוותר על קומה אחת מעבר למבוקש. אלא שועדת הערר דחתה את החלופה המוצעת בציינה כי מדובר בפרויקט גדול ובמבנה מובהק לגביו ניתן להסיק מתיקון 3 לתמ"א כי ככלל נדרשת תוספת זכויות בהיקף 2.5 קומות לשם יישום הפרויקט.
"העותרים לא הצליחו להפריך את ההנחה, העולה מעצם החלטות המועצה הארצית במסגרת הליכי אישור התמ"א ותיקוניה, שלפיה במבנה גדול מעין זה נדרשת, מבחינה כלכלית, תוספת זכויות של שתיים וחצי קומות" כתבה השופטת בפסק הדין ולמעשה קיבלה את עמדת הוועדה שנתמכה בחוות הדעת השמאית מטעם המשיבים וכך דחתה את טענת העותרים לפיה די בתוספת של קומה וחצי כדי שהפרויקט מושא הדיון יהיה כדאי מבחינה כלכלית. בעניין זה השופטת הדגישה את החשיבות שביישום תמ"א 38 שמימושה אפשרי אך ורק באמצעות תמריצים כלכליים לקבלנים האמורים לבצע את חיזוק המבנים. "בטרם קבלן ייקח על עצמו לבצע חיזוק מבנה לפי תמ"א 38 הוא לבטח ירצה להיות בטוח שהמדובר בפרויקט ריווחי עבורו" כתבה השופטת בספק הדין ומצאה כי יש לדחות את טענות העותרים ולהותיר את החלטת הועדה על כנה.
בנסיבות אלו קבעה כי כל צד יישא בהוצאותיו.
עת"מ 38982-08-17 רוסו ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום ואח', עת"מ 27635-08-17 רוסו נ' לתכנון ובניה מחוז דרום ואח'
