עבירות תכנון ובנייה

אחת מן הסיבות המרכזיות שלשמן מוטב לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין, נובעת מן הצורך של הרוכשים או המוכרים להתמגן מפני אי אלו פעולות לא חוקיות או הטעיות אשר עלולות להתבצע על-ידי הגורמים שבצד השני של העסקה. במאמר שלהלן נסקור בהרחבה את משמעותה של עבירות תכנון ובנייה, השלכותיה המשפטיות, וכיצד ניתן להתמגן מפניה באמצעות צעדים פשוטים.

מהן עבירות תכנון ובנייה?

סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, מגולל שורה של תקנות שמטרתן לעשות סדר בענף הבניין ולהבטיח את בנייתו של המבנה או שדרוגו של נכס המקרקעין על-פי התקנות המחמירות ביותר ואת מימושו בפועל בהתבסס על המטרה שלשמה הוא נבנה.

את סוגי העבירות אותן קבעה המדינה, ניתן למצוא בסעיף 204 לחוק התכנון והבנייה והן: הקמת מבנה על בסיסה של קרקע חקלאית, שימוש בנכס מקרקעין שלא על-פי ההיתר שנקבע מראש, עבודה בנייה ללא היתר ושימוש חורג.

עבירות תכנון ובנייה – מקרי בוחן

נדגים זאת בסיפורה של א' אשר שכרה את שירותיה של קרובת משפחתה, עורכת דין למקרקעין בתחילת דרכה, עבור רכישת דירה. על פניו, התהליך עבר באופן חלק וללא כל סממן מעורר חשד. ועם זאת, לא עבר זמן רב מן המועד שבו נכנסה לדירתה החדשה, והנה פקחים מטעם העירייה הידפקו על דלתה והודיעה לה כי היא מבצעת לא אחר מאשר עבירה בגינה עלול להיפתח כנגדה הליך ורישום ופלילי.

כאשר התבהרו הנסיבות לביקורם של הפקחים, התברר כי סקירת הנכס מן ההיבט המשפטי, לא הייתה מעמיקה דיו, ופרט 'שולי' באשר למהותו של הנכס בעבור צרכים מסחריים בלבד, התפספסה. המוכר את קיבל את כספו, הרוכשת איבדה את כספה, וההליך המשפטי שניצב מולה הוא ארוך, מתיש וממושך.

דוגמה נוספת ומוכרת אף יותר היא התחלת בנייתו של מבנה ללא קבלת היתר בנייה כנדרש בחוק. כאשר עבודת הבנייה מתחילה בניגוד להוראות המפורשות לקבלת היתר, הרי שהחוק מטיל על הקבלן אחריות פלילית.

מקרים שכאלו יכולים לפגוש גם אזרחים מן השורה שקודם לכן לא שיערו בדעתם שיבצעו עבירה פלילית. בין היתר ניתן להדגים זאת בפעולות של תוספות בנייה פשוטות באופן יחסי דוגמת הקמתו של גגון מעל חניית הרכב, שימוש בחצר הבית הפרטי לצורכי הקמת חדר נוסף וסגירת מרפסות.

כיצד ניתן להימנע מתרחיש שכזה?

המכנה המשותף של כל הצעדים המניעתיים טמון בייצוג וליווי משפטי מקצועי ומיומן. מוטב שלא להקל ראש בדבר שכן על פי סעיף 208 לחוק התכנון והבנייה, האשמה עלולה להיות מוטלת לא רק על הקבלן או המהנדס, אלא גם על הבעלים החוקי של נכס המקרקעין או אף האדם שעשה בו שימוש.

באם מדובר במקרים דוגמת רכישת דירה מקבלן, הרי שמתן הדרכה עבור הרוכשים בטרם הגעתם לפגישה עם הקבלן תאפשר להם לשאול את כל השאלות הנכונות. נוסף על כך, חוזה המכר לא נועד רק להסדיר את התחייבויותיהם של הרוכשים כלפי הקבלן. מוטב ויפה שעה אחת קודם, לעבור על חוזה המכר בקפידה ולהבטיח את קבלת היתר הבנייה עד לתוקף שייקבע וישולב בסעיפי החוזה.

באם מדובר במקרים דוגמת א' שרכשה נכס בו איננה יכולה להשתמש לצורכי מגורים, הרי שסקירה מעמיקה של העסקה יחד עם עו"ד מקרקעין מיומן הייתה מונעת את עוגמת הנפש הגדולה.

לקבלת ייעוץ בנושאי נדל"ן ומקרקעין ותיאום פגישה ראשונית, השאירו לנו פניה או צרו עמנו קשר בטלפון שמספרו: 09-7995599.