סימני אזהרה לדיירים לחוזה מסוכן (או לחברה יזמית מסוכנת)?

מאת: עו"ד דובי דוניץ

בפרויקטים של תמ"א 38 קורה פעמים רבות, שדיירים פונים מיוזמתם לחברה יזמית או קבלנית בעלת מוניטין בשוק, ומציעים לה לקחת את מושכות פרויקט ההתחדשות הבניין, על כתפיהם. הם עושים זאת כאשר ברור להם שמי שתקדם את הפרויקט ותבצע אותו תהיה אותה חברה מוכרת וידועה אליה פנו. למרבה הפתעתם של הדיירים, כשהם מגיעים לקראת חתימת החוזה מול החברה, הם מגלים שמי שתקדם את הפרויקט היא לא החברה הגדולה אלא חברת בת אותה הקימה נקודתית לצורך הפרויקט.

זאת כאשר למרבית הדיירים אין מספיק ידע משפטי להבין,  שחתימה על החוזה מול חברת הבת תחשוף אותם לסיכונים כאלה ואחרים. יש לתת את הדעת על הסיבות בעטיין מוצאת  אותה חברה גדולה לנכון להקים חברה בת לצורך הפרויקט: אם היא מבקשת להרחיק מעצמה מהאחריות לפרויקט ומהתחייבויותיה כלפי הדיירים הדבר מהווה נורה אדומה מול פני הדיירים. יתרה מכך, יש לזכור, שחברה חדשה המוקמת נקודתית לצורך פרויקט היא חברה חסרת רכוש או נכסים- דבר היוצר סיכון כלכלי עבור הדיירים במקרה בו הפרויקט לא יעלה יפה: במצב כזה, יהיה מאוד קשה לתבוע את חברת האם הגדולה. הישות המשפטית עמה ייאלצו הדיירים להתמודד היא אותה חברת בת חסרת כל.

"עורך הדין המלווה את הדיירים צריך להמליץ כבר בשלב המוקדם  של עריכת החוזה, שחברת האם המוכרת והגדולה תהיה אחראית כלפי הדיירים לביצוע הפרויקט בעצמה וערבה לכל התחייבויות חברת הבת החותמת על החוזה. הדבר צריך להיות מעוגן היטב בחוזה תוך שיזם ממציא בטוחות כיאות. יהיה בכך כדי להוות סוג של "תעודת ביטוח" עבור הדיירים- למקרה בו יהיו תקלות, כאשר אז יעמוד מאחוריו גוף יציב ומבוסס שיוכל לפצות אותם על כך או לתקן הפרות ככל שתהיינה כאלה."

סיכון נוסף הדורש טיפול הוא ההתקשרות עם קבלן לביצוע הפרויקט (בין אם על ידי היזם- ובים אם משמש היזם כקבלן בעצמו). יש לשים את הדעת למשל על רישיון הקבלן: כל הקבלנים בישראל רשומים על פי חוק בפנקס הקבלנים. רישיון הקבלן מעיד על ההיקף הכספי של פרויקטים אותו מורשה הקבלן לבצע ועל היותו מקצועי ובעל ידע וניסיון בתחומו בין אם מדובר באינסטלציה, חשמל או כל עבודה אחרת. לעניין הקבלן המבצע פרויקט תמ"א 38- החברות הקבלניות הרלוונטיות רשומות בפנקס הקבלנים כ"קבלן לעבודות הנדסה בנאיות". הן מוגדרות כקבלן ג' ורמת המקצועיות והאיתנות הפיננסית שלהן מסווגת על ידי המספרים 1 עד 5. קבלן ג5 משמעותו קבלן מבצע שיכול לבצע עבודות הנדסיות בכל היקף כספי וקבלן ג'1 הוא לרוב קבלן קטן שיכול לבנות "קוטג'". כאשר היזם הוא גם הקבלן- פעמים רבות קורה שחברת האם אליה פנו הדיירים מחזיקה ברישיון הקבלן ג-5, אך לחברת הבת אין רישיון קבלן כלל ואזי- על חברת האם לקחת על עצמה אחריות לביצוע הפרויקט ולהעמיד את רישיון הקבלן שלה לטובת הפרויקט. החוזה עם היזם חייב אפוא לשקף מחוייבות  למינוי קבלן שהרישיון שלו מתאים להיקפי הפרויקטים המבוצעים על ידו ביחד עם הפרויקט (כולל). המורכבות של פרויקטים מסוג זה יכולים להוביל לטעויות קריטיות שיכולות במקרים מסוימים להיחשב לפליליות. במקרה שנתקלתם במצב מעין זה, מומלץ להיוועץ בעו"ד פלילי מוסמך.

כן יש להבין כי לעתים- פרויקטים של תמ"א 38 יכולים להיות מורכבים מבחינה תכנונית והנדסית, ולא כל אחד יכול לבצע אותם. ככלל, מומלץ ממליץ לדיירים שהסיווג הקבלני יהיה ג-5  (בוודאי אם מדובר בחברה העוסקת בכמה וכמה פרויקטים במקביל) ואם מתפשרים- על ג-4, ובלבד שהיקפם הכספי של העבודות שמבצע הקבלן ביחד עם הפרויקט מתאים ומדובר על קבלן שצבר ניסיון רב בתחום.  הסיווגים הנמוכים יותר אינם אלוונטים ככלל בפרויקטים של תמ"א 38.

נקודה קריטית נוספת בחוזים נוגעת ללוחות הזמנים לביצוע הפרויקט: בדרך כלל החברות היזמיות מנסות להכניס לחוזה לוח זמנים מאוד גמיש. אם מדובר על פרויקט של תמ"א חיזוק שבו הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין, זה אומר שהם צפויים לחיות זמן רב בתוך אתר בנייה פעיל. דבר נוסף הדורש תשומת לב: דיירים רבים טועים לחשוב שחוק המכר – (דירות) חל על הפרויקט ובמקרה של איחור הם יהיו זכאים לפיצוי על פיו. חוק זה כלל לא חל על דירות תמ"א. לכן, על מנת לפתור בעיות אלו, יש לקבוע לוח זמנים ריאלי לביצוע הפרויקט ולקבוע הסדרים מתאימים. המשימה הזו צריכה להיות באחריות המפקח מטעם הדיירים שיקבע לוח זמנים מוסכם מול החברה היזמית."

דיירים המתקשרים בחוזה לביצוע פרויקט תמ"א 38 חייבים לוודא את עצמאות בעלי התפקידים מטעמם בפרויקט (עורך דין מקרקעין, מפקח, שמאי)- בלעדיהם לא ניתן בכלל להיכנס לפרויקט כזה. משמעותו של קשר ישיר או עקיף בין בעלי התפקידים הללו ליזם או לקבלן היא, שהם ידאגו קודם כל לאינטרסים של היזם/קבלן. הוא הדין במקרה של תקלות בפרויקט.

הדברים מתקשרים גם לכל נושא ליבון המחלוקות והסכסוכים במהלך חיי הפרויקט. יש לזכור שאחת מנקודות הכשל האפשריות בפרויקטים כאלה היא עצירתו של פרויקט עקב מחלוקות שמתגלעות בין הדיירים ליזם או לקבלן המבצע. על מנת לעקוף כשל כזה יש ליצור מנגנון של יישוב מחלוקות וסכסוכים. במקרים רבים, הקבלנים והיזמים מודיעים שמי שמחליט מבחינתם הוא המהנדס שלהם: זה דבר שאסור להסכים לו. יש אפוא להסכים על פוסק טכני חיצוני, מהנדס – שהפסיקה שלו תהיה סופית ותחייב את כולם. זהו נושא שחשוב מאוד לעגן בחוזה. חוזה שאין בו מנגנון כזה צריך להעלות נורת אזהרה עבור הדיירים.

להתייעות עם עוד תמא 38 חייגו : 09-799-5599