לפני שחותמים על חוזה להשכרת מבני תעשיה: אלו ארבעת הדברים שאסור להתעלם מהם

בשונה מסכמי שכירות רגילים, חוזים מסחריים הנוגעים לשימוש במבני תעשייה, הם ארוכי טווח וכוללים היבטים רבים שלא ניתן להתעלם מהם. פרט לבחינת סעיפי החוזה, ישנם טפסים, עלויות ביטוח ורישיונות שאי הקפדה עליהם עשויה לעלות לכם ביוקר.

 הכול מתחיל בטופס 4

טופס אשור אכלוס הקרוי גם "טופס 4" הוא מסמך שמגיש בעל היתר הבנייה לרשות העירונית. מסמך אישור האכלוס, הוא בעצם הצהרה של הרשות המוניציפלית לכך שבניית המבנה הושלמה והוא ראוי למגורים, מסחר או כל ייעוד אחר בהתאם לכתוב בנסח הטאבו.

הטופס לא מהווה רק את האישור לשימוש במבנה אלא גם הצהרה לכך שבמהלך הבנייה לא נתגלו ליקויים בטיחותיים ; ישנם מרחבים מוגנים ואיטום בגגות; הותקנו תשתיות המבנה. חשיבותו העיקרית של טופס 4 כלפי השוכרים העתידיים, נוגעת לכך שהמקום אכן ראוי לשימוש שלשמו הוא מיועד ואינו מהווה סיכון.

 בדקו את נסח הטאבו

נסח טאבו, הוא פרטי הנכס כפי שרשומים בלשכת המקרקעין. מדובר במעין תעודת זהות, הכוללת את מיקום הנכס, פרטי הבעלים, תיאורו וכל מידע מהותי הנוגע למבנה. עוד בטרם כריתתו של חוזה הנוגע למבני תעשייה להשכרה, בדיקת ההתאמה בין הבעלים לבין הרשום בנכס היא מהותית.

במידה והגורם מולו מנוסח ההסכם אינו הבעלים, יש לבחון האם הוא מיופה כוח וביכולתו לבצע את העסקה. כמו כן, יש לבצע בדיקת תב"ע (תכנון בנייה עיר), שמורכבת מתקנון ותשריט המפרטים את ייעוד השטח, תכנון חלוקת המגרשים וגבולות הגזרה.

מאחר וישנם הבדלים בין מבנים המשמשים לתעשייה, מסחר או מגורים בדיקת התבע המעידה על מיקום הנכס והתאמתו לסוג רישיון העסק בפועל. ההבחנה בין סוגי העסקים לייעוד השימוש בהתאם לכתוב בתב"ע הוא קריטי.

שימו לב שישנם הרישיונות הדרושים

 כל עסק מסחרי, חייב בקבלת "רישיון עסק" בטרם יחל לפעול. רישיון זה, מהווה ההיתר שניתן על ידי הרשות המקומית שמטרתו להבטיח שהעסק פועל באופן תקין תוך הקפדה על אמצעי בטיחות השונים ובריאות הציבור. אמצעים להבטחת תקינותו של העסק עשויים להיות תנאי תברואה בסיסיים בטיחות המבנים וקיומם של סידורי כיבוי אש ביניהם פתחי מילוט ואמצעים למניעת שריפות. מאחר ואישור כיבוי אש כולל בתוכו גם אסמכתאות מרשות הכיבוי המקומית, גם אישור מטעם הרשות המקומית וגם כרוכה באמצעים הכוללים עלות נוספת כמו התקנת גלאים או ריווח פתחי המילוט, יש לבחון האם בעל הנכס מוכן להשקיע בהם עוד בטרם כריתת החוזה. במקרים מסוימים אף ניתן להתנות את החוזה במתן אישורים אלו.

העריכו את עלויות הביטוח הנלוות

חוזים להשכרת מבני תעשייה, מעגנים את הפרטים המהותיים לצד עלויות כמו משך השכירות, אופציות להמשך השכרה ושכר הדירה הצפוי בתקופת האופציה. לא אחת הבעלים מחייבים את המשכיר ברכישת פוליסות ביטוח שונות.  

 יש לציין כי ביטוח עסק הוא חובה, אך עשוי להכביד על ההוצאות של העסק. לכן, עוד בטרם כריתת החוזה, יש לבדוק מראש מהם הביטוחים הנדרשים. לצד זאת, יש להעריך מראש את סכומי הביטוח הצפויים ולבדוק האם ישנם ביטוחים המופעלים על הנכס.

 חשיבות בדיקת הביטוחים הנלווים עוד בטרם ביצוע ההתקשרות, נובעת מכך שפרט לביטוחים הרגילים (מבנה ותכולה, צד ג', ביטוח עובדים), ישנו ביטוח הקרוי בשם "אובדן הכנסה". פוליסה זו, נועדה למקרים בהם ישנה השבתה כפויה ובלתי צפויה של הנכס, הגורמת לשוכר לאובדן הכנסה. עלות הפוליסה היא יקרה ולכן, ככל שהבעלים מחייב את השוכר ברכישתה יש לקחת זאת בחשבון.