למה לקחת עורך דין לפני עסקת נדל"ן?
שנים עבדתם קשה, חסכתם, תכננתם והנה הגעתם לרגע בו אתם עומדים לרכוש דירה או שטח מקרקעין. האם תתנו לעסקת חייכם לשקוע בקלות? כמובן שלא! לשם כך תזדקקו לגורם מקצועי שיוכל לכוון אתכם, ללוות את העסקה ולייעץ לכם כיצד להפוך אותה לעסקה הטובה ביותר. גורם שכזה הינו עורך דין נדל"ן שמכיר היטב את תחום המקרקעין הישראלי ואת כלל היבטי החוק, המיסוי וחוקי הדיור.
אל תיכנסו לזה לבד
אנשים רבים שמעוניינים לקנות נכס או להיכנס לתחום השקעות נדל"ן, מאמינים שמעט מידע מהרשת יוכל להבהיר להם במדויק כיצד ליצור עסקה מוצלחת. אלא שברובם המוחלט של המקרים, לאנשים אלו אין די ידע לגבי יתרונות וחסרונות גיאוגרפיים של מיקומים אסטרטגיים, הבנה טובה בתחומי המס או יכולת ליצור חוזה שבו כל התנאים מטיבים עמם ולא להיפך. כל רכישה, בין אם להשקעה ובין אם לדיור, היא עסקה המורכבת ממספר עצום של משתנים חוקיים ובירוקרטיים, כל אחד מהם פועל מול גורם אחר, מהרשויות המקומיות ועד לגופים ממשלתיים. תוסיפו לכך את כמות העוקצים וההונאות המתרחשים בתחום הדיור ותקבלו תחום שההבנה בו מצריכה שנים של רכישת ידע מקצועי, שנמצא באופן לא מפתיע, אצל עורכי הדין בלבד.
בדיקת הבעלות בנכס
אחד התנאים הבסיסיים לרכישה או השקעה הוא זהות המוכר וזהות הנכס (רישום בטאבו). עורך הדין יוכל לעיין בנסח הטאבו כדי להבין האם היא רשומה במלואה על שם בעל הנכס או שמא מדובר בפרטים שאינם תואמים, מה שצריך להדליק נורה אדומה. בדיקה זו גם תאמת את הנתונים שהוצגו לכם לגבי הנכס, כמו שטח הדירה הכולל, היעדר או קיומה של הערת אזהרה (שעבוד או עיקול על הנכס), שטחים פרטיים כמו חצר, גג, שביל מעבר, חניה וכד'.
בדיקת הבעלות תתבצע במקביל גם מול רשות מקרקעי ישראל (המינהל), במטרה לבדוק את אישור הזכויות בנכס לפי מספר גוש/חלקה או מספר תיק. כאן העניין מסתבך, משום שישנן דירות שרשומות גם ברמ"י וגם בחברה משכנת או טאבו, מה שמצריך טפסים שונים להעברת הזכויות על הנכס ועשוי להכיל גם פטורים מהגשת חלק מהם.
חובות לרשויות העירוניות
עורך דין נדל"ן דואג לפנות אל כל הגופים המקומיים ולברר האם ישנם חובות על הנכס, שטרם שולמו ובמקרה של העברת בעלות "יתגלגלו" אל הרוכשים החדשים. במעמד זה, עורך הדין יבדוק גם את תיק המבנה במטרה לוודא שלכל המבנים קיים היתר בנייה ושלא התרחשו תוספות ללא היתר, שהיו מלוות בקנסות או עניינים משפטיים חמורים יותר, לרבות צווי הריסה והליכי שפיטה.
עריכת זכרון דברים וחוזה
חוזה הרכישה מהווה את המסמך הקריטי ביותר בתהליך ובו ישנה רשימה קבועה של פרטים שחייבים להופיע מבחינה משפטית וחוזית. עוד לפני כן, עורך הדין יכול לדאוג למילוי זיכרון דברים, המחייב משפטית את שני הצדדים לכוונת המכירה ולפיכך לזכויות הצדדים. במעמד החוזה, ישנם סעיפים רבים וחשובים שחייבים להופיע, לרבות פרטי הנכס המדויקים, מהות העסקה, התמורה (כולל תאריכי העברות כספים, סכומים מדויקים וכד'), רישום הערת אזהרה, מועד המסירה, פירוט כלל מערכות הקבע (אם קיימות) שנשארות בנכס, מעשים שייחשבו להפרת חוזה ועוד.
