איחור במסירת דירה שנרכשה מקבלן

המחוקק הישראלי ראה באיחורי קבלנים במסירת דירות לרוכשיהן מכת מדינה. לפיכך, תיקן המחוקק בשנת 2011 את חוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 וקבע בו את סעיף 5א, המזכה רוכש שקיבל את דירתו באיחור של לפחות 60 יום מהמועד שנקבע למסירה בחוזה המכר, בפיצויים ללא הוכחת נזק.

איחור במסירת דירה מסיבות שאינן "כוח עליון"

כאשר האיחור לא היה בשל "כוח עליון" או מסיבות שאין לקבלן שליטה עליהן – יהיו הפיצויים בגין כל חודש איחור במסירת הדירה בסכום הגבוה מבין הפיצויים שנקבעו בחוזה המכר לבין:

• בגין שמונה החודשים הראשונים (או חלק מהם) שעברו מתאריך המסירה הנקוב בחוזה המכר – סך השווה למכפלת דמי השכירות החודשיים של דירה דומה בסביבה ב-1.5 ר.
• בגין החודש התשיעי שלאחר מועד המסירה הנקוב בחוזה המכר ואילך – סך השווה למכפלת דמי השכירות החודשיים של דירה דומה בסביבה ב-1.25 ך.

חוזי המכר של הקבלנים קובעים ברובם המוחלט של המקרים "תקופות גרייס", המאפשרות לקבלנים איחור (של 60 יום בדרך כלל) שאינם מהווים הפרה של ההסכם – גם אם אירעו בשל סיבות שבשליטת הקבלן. הקבלנים נוטים לפרש את הוראות סעיף 5א הנ"ל כאילו הוא מתחיל לחול בתום "תקופת הגרייס" – היינו, אם נקבע בחוזה המכר שהמסירה היא ביום 31 במרץ עם "גרייס", של 60 יום – הרי שחבות הפיצויים ללא הוכחת נזק הקבועים בחוק המכר, יתחילו להיספר מיום 30 למאי (בתום "תקופת גרייס" בת 60 הימים).

לא כך הדבר: ההלכה הפסוקה קובעת, כי "תקופת הגרייס" תכובד כל עוד נמסרה הדירה באיחור הקטן מ-60 יום. ברגע שעבר האיחור 60 יום מיום המסירה – מתחיל חישוב הפיצויים מיום המסירה הנקוב בחוזה המכר- מבלי להתחשב ב"תקופת הגרייס"!

אם כן, נדגים: נקבע מועד המסירה ב31 במרץ עם תקופת גרייס של עד 60 יום, והדירה נמסרה ב-30 באפריל (היינו איחור של 30 יום) – לא יהיה הרוכש זכאי לפיצוי בגין האיחור. אך, אם נמסרה הדירה לאחר ה-30 למאי- זכאי הרוכש לפיצויים כאמור בסעיף 5א הנ"ל החל מיום 31 למרץ הוא יום המסירה הנקוב בחוזה המכר- ללא "גרייס")!

איחור מסיבות שאינן בשליטת הקבלן

יכול שחוזה המכר יקבע שאיחור במסירת הדירה הנובע מסיבות שאין למוכר/הקבלן שליטה עליהן לא יזכה את הרוכש בפיצוי כל שהו. מדובר בנסיבות של כוח עליון לסוגיו, או למשל עיכוב ברשויות התכנון או חברת החשמל – שאינו נובע ממעשה או מחדל של הקבלן.

במקרה כזה נטל ההוכחה שאכן מדובר בנסיבות שאין לקבלן שליטה עליהן – מוטל על הקבלן. לא הרים הקבלן את נטל ההוכחה שבנסיבות כאלה מדובר – יחויב הקבלן בפיצויים בגין האיחור כקבוע בסעיף 5א. הרים הקבלן את נטל ההוכחה – לא יחויב בפיצוי על האיחור.

עם זאת עלינו לזכור, שתמיד ניתן להסכים מסחרית על פיצוי מסוים גם בנסיבות אלה – שהוא תוצאה של מו"מ בין רוכש הדירה לקבלן. היו דברים מעולם – ותמיד יהיו כאלה. כמובן, שתנאי השוק הם אלה המכתיבים את גבולות המשא ומתן המסחרי שבין הצדדים. אם הקבלן להוט למכור אפשר  שיבוא לקראת הרוכש ויקבל על עצמו להשתתף בהוצאות הרוכש כתוצאה מאיחור כזה. אם הקבלן מוכר דירותיו בקלות – אפשר שיקשה את עורפו ואזי יהיה על הרוכש לקחת בחשבון אפשרות כזאת – שתייקר למעשה את הדירה מבחינתו במקרה של איחור.

זכאות לפיצויים על פי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973

זכאי הרוכש לפיצוי כאמור בחוק? – יפנה לקבלן בדרישה לשלמו. יסרב הקבלן לשלם את הפיצוי – פתוחות בפני הרוכש דלתות בית המשפט. ככל שסכום התביעה אינו עולה על 33,500 ₪ – יכול הרוכש לתבוע את הקבלן בבית המשפט לתביעות קטנות – בו האגרה נמוכה יותר (1% מסכום התביעה). דיוני בית המשפט לתביעות קטנות אינם כפופים לדיני הראיות וסדרי הדין (כללי פרוצדורה). הצדדים לתביעה כזאת אינם רשאים להיות מיוצגים על ידי עורכי דין – אלא בנסיבות מיוחדות לפי שיקול דעת בית המשפט.

רכישה מקבלן על ידי "משפר דיור"

משפרי דיור (היינו מי שמוכרים את דירתם כדי לקנות דירה משופרת יותר) – טוב יעשו, אם בחוזה המכר של דירתם הישנה ייקבעו גמישות מסוימת במועד המסירה של הדירה לרוכשה, במתאם גבוה ככל האפשר לתנאי חוזה המכר של הדירה החדשה – אותה הם רוכשים מהקבלן.  גם כאן כדאי לנסות ולקבוע "תקופת גרייס", ולגדר ככל הניתן את הפיצוי המגיע לרוכש בגין איחור במסירה.

נהוג לעתים להסכים עם הרוכש על תשלום דמי שכירות ראויים לתקופה מסוימת של איחור (שכן אם הקבלן אינו מוסר למוכר הדירה את הדירה החדשה- הרי שאין לו היכן להתגורר בינתיים).

נכתב ע"י עורך דין מקרקעין דובי דוניץ