מדריך לרכישת נכס

מדריך לרכישת נכס – פתח דבר

מדריך לרכישת נכס – מזל טוב! החלטתם לרכוש את הדירה הראשונה שלכם. במקרים רבים זו תהיה דירה "חדשה מקבלן" או דירה "משופצת", וישנם גם מקרים בהם תרכשו "מציאה להשקעה", או "פנינה נדל"נית".

ברגע שגמלה דעתכם לקנות דירה הנכם נכנסים ליער סבוך של מספר תחומים משולבים:

פיסי – האם הדירה בנויה / מתוחזקת היטב?
משפטי – האם אני מוגן ולכמה זמן ברכישת הדירה? מהן השלכות המיסוי של העסקה? האם אני צריך הסכם ממון לפני הרכישה?
פיננסי – כיצד אני מממן את העסקה?
תכנוני – מה העירייה מתכננת לעשות סביב הדירה שלי
שמאי – האם ערכה של הדירה יישמר?

הנה מספר טיפים, מחמישה תחומים שונים, הבאים כדי לסייע לכם לשאול את השאלות הנכונות בשעת ביקורכם בנכס ולסייע לכם להבין אילו בדיקות נחוצות בעת בחינת השיקולים בעד ונגד רכישת הנכס.

שימוש בטיפים של מדריך לרכישת נכס בשילוב עזרתם של בעלי מקצוע בשלבים המתאימים, יסייעו לכם רבות בניווט בתוך היער הסבוך של עסקאות הנדל"ן- ואפילו לצאת בשלום ועם חיוך בעת רכישת הנכס החדש שלכם.

מצבו הפיזי של הנכס – תשומת לב לפרטים בעת הביקור הראשון בנכס

כאשר אנו מבקרים בפעם הראשונה בנכס, ישנן מספר בדיקות אשר חשוב לבצען בעין:

סדקים בקירות – סדקים קלים מרמזים על התיישנות צבע, אך יכולים גם לרמז על נזילות. סדקים עבים עלולים להיות תוצאה של בעיות קונסטרוקציה.
כתמים בתקרה, פינות הקיר ובאזור הפאנלים והחלונות בקירות – ישנו עובש אשר מקורו בנזילה. ראשית מדובר בנזק תברואתי (עובש יכול לגרום נזק למערכות הנשימה ולזיהומים נוספים). שנית מדובר בנזק אשר לוקח מספר חודשים לתקנו (יש לתקן את הנזילה, לייבש את האזור לחלוטין ורק אז להתחיל לטפל בעובש ולצבוע את הקיר).
אם ריצוף פרקט נפוח/צבעו שונה בחלקים קרובים יחסית? הנפיחות יכולה להצביע על שימוש לקוי אשר גרם לבלאי בפרקט או בנזילה מתחת לריצוף ולכן ישנו צורך בתיקון יקר (במקרה הטוב) ו/או בהחלפת הפרקט (במקרה הרע).
יש לבחון האם ישנן מרצפות בולטות/שקועות – מרצפות לרוב יבלטו או ישקעו עקב רטיבות שתגרום לשינוי מפלסי החול מתחת לריצוף.
מפלס הריצוף בחדרי האמבטיה נמוך בלפחות סנטימטר ממפלס הריצוף הגובל בחדרי האמבטיה (חדר שינה או מסדרון).
לבחון האם דלתות הפנים נסגרות היטב – כאשר ישנו קושי לסגור את דלתות הפנים, ישנו חשש שרטיבות גרמה להתנפחות המשקוף.
חשוב לוודא כי בתחתית כיורים בהם מורכבים ברזי פרח/מיקס, ברזי ההזנה (מים קרים וחמים) עובדים באופן חלק, אחרת ישנו חשש לצבירת אבנית אשר עלולה לגרום לפיצוץ הברז ולנזקי רטיבות גדולים. כנ"ל במידה ומסופק מקרר עם ברז מובנה.
חשוב לבדוק את חיבורי החשמל (האם תלת-פאזי או חד-פאזי) – אם מדובר בחיבור חד-פאזי מומלץ שהפאזה היחידה לא תיפול מ-40 אמפר אחרת יהיה קשה לתפעל בית מודרני.

רישום מקרקעין – בדיקת נסח טאבו

נסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס. במסמך הזה יירשמו כל בעלויות הנכסים, ואם חלילה ישנם עיקולים ו/או שעבודים על הנכס.

נסח הטאבו יכול לגלות לנו מידע חיוני ומשמעותי על הנכס, על כן חשוב לוודא מספר דברים טרם כניסה למו"מ ו/או התקשרות בהסכם לרכישת הנכס:

נוודא שהנכס לא מעוקל – משמעות קיומו של עיקול על הנכס היא שגם אם תקנו אותו, יכול אדם שלישי חיצוני לעסקה לעקל לכם את הנכס, ולהוציאו פיסית מידיכם. בנוסף, כדאי לבדוק מול רשם המשכונות שלא רשום שעבוד על הנכס גם ברשם המשכונות (נפוץ בדירות רמ"י).
יש לוודא מהן טיב הזכויות – האם מדובר בבעלות על הנכס או בחכירה (במקרי חכירה יש לבחון היטב האם החכירה "מהוונת" ואת תקופת החכירה הנותרת).
יש לוודא שהצמידויות לנכס שהמוכר מצהיר עליהן רשומות בנסח הטאבו כצמודות לנכס (חניות, מחסנים, מרפסות, גינות וכו').
במקרים בהם הנכס הוא דירה בבית משותף, מומלץ לבחון תשריט של הבניין. זאת על מנת לוודא התאמה בין הצהרות המוכר לתשריט ובכך למנוע הפתעות אשר יהיה קשה מאד לשנות לאחר שהעסקה תצא לפועל.
שאין הערות אזהרה על הנכס – הערת אזהרה נותנת זכות חוזית על הנכס המעלה לא מעט סיבוכים בעת הרישום עקב עסקה נוגדת. קיומה של הערת אזהרה על הנכס מהווה תמרור אזהרה שכן אולי יש אחר שרכש את הזכות בנכס לפניכם
שמי שמוכר לכם את הנכס הוא באמת בעלי הנכס – לצערנו ישנם מספר נוכלים אשר מנסים למכור לאזרחים תמימים קרקעות אשר אינן שייכות להם או שנמכרו כבר. אם לא, מה הזיקה של המוכר לבעל הנכס (לפעמים יש עניינים של "בעל זכויות" כמו יורשים וכו'). יש לוודא שלבעל הזיקה יש הערת אזהרה לטובתו נקייה (ללא שעבודים ועיקולים, למעט מקרי משכנתא וחריגים אחרים)
שאין הפקעות מתוכננות בשטח – המדינה יכולה לקחת לשימושי הציבור אחוזים נכבדים משטח הנכס מבלי לשלם פיצויים, לכן חשוב להיות דרוכים בנושא.

תכנון ובנייה – בדיקת התב"ע (תכנית בניין עיר) לפרטי פרטים

בתב"ע ניתן לבחון את המצב התכנוני והתקנות לגבי כל הנכסים באזור מסוים בעיר. כאשר אנו בודקים את התב"ע, חשוב לבחון מספר נקודות קריטיות:

האם ניתן לבנות על המגרש (ברכישת קרקע עבור בניית בית)? יש לבדוק שהקרקע אכן הופשרה לבניה ואינה מוגדרת כ"חקלאית".
יש לוודא את ייעוד הקרקע (מגורים, מגורי מקצוע חופשי, חקלאי, תעשייה, משרדים וכו') ולוודא כי תואם את השימוש הצפוי בנכס.
האם מתוכננות הפקעות במגרש או בסביבתו? מלבד הנזק הברור מאליו במקרה של הפקעה משטח של מגרש, ייעודי קרקע מסוימים של הפקעות יכולים לגרום לנזק של ממש בערכו של הנכס (כביש/מחלף, בית ספר, בריכה עירונית, מגרש ספורט וכו').
האם צפויים פרויקטים רחבי היקף בסביבת הנכס או בבניין בו ממוקמת הדירה (תמ"א 38, פינוי בינוי, סגירת מרפסות כתוצאה מתוספת זכויות בניה)? אמנם יש בכך להשביח את הנכס, אך יש לקחת בחשבון שבתקופת העבודות יהיה קשה בהרבה לגור בדירה.
מהי התשתית התחבורתית בשכונה בה נמצא הנכס? האם תושבי השכונה עומדים דקות ארוכות בפקקים בדרך לבתי הספר והיציאה מהעיר או שהתנועה זורמת?
אם הנכס קרוב יחסית לנקודת נוף מסוימת, האם צפויה נקודת הנוף להיחסם? אנו נתקלים בסוגיות הללו בעיקר בדירות אשר נבנות באזור הקרוב לים. לרוב, עבור דירה בקומה גבוהה יחסית ייאלצו הרוכשים לשלם מעין פרמיה על הנוף אשר תגולם במחיר הנכס. יש לקחת בחשבון שברוב הפרויקטים מדובר בנוף שהוא זמני בלבד (עד שיוקם בניין בדיוק מול המרפסת של הדירה), ולכן יש להיות ערים לתוחלת חייה של תוספת היוקר הנ"ל.
כדאי לבחון האם נוצלו מלוא זכויות הבניה בנכס? כמובן שאם מגלים שלא נוצלו מלוא זכויות הבניה, יש מקום להרחיב את הנס, אך אם אכן נוצלו מלוא זכויות הבניה מצבו של הנכס יהיה כפי זהיה בעת הרכישה וכל תוספת תהווה חריגת בניה. זאת עד לשינוי התב"ע.

לבקר בעירייה

כאשר אנו מעוניינים לבנות בית פרטי על קרקע שקנינו, מומלץ לוודא מול העירייה כי לנכס יש את כל ההיתרים הדרושים לבניה (לדוגמא היתר בניה, או היתר חפירת יסודות וכו'). במידה ואין, יש לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות להליך קבלת ההיתרים ולעיכוב בלוחות הזמנים של הפרויקט.
לבדוק שאין בנכס חריגות בניה. במידה וישנן חריגות בניה, יש לעכב את ביצוע העסקה עד להסדרת כל החריגות והליקויים על ידי המוכר או לפחות לכתוב בהסכם המכר התייחסות בנושא בעלת מנגנון פיצוי והסדרה על ההוצאות והעיכובים הנובעים מחריגות הבניה הללו.
יש לוודא כי אין לחובת הקבלן / מוכר הנכס דרישות תשלום להיטלי השבחה, היות וחובות השבחה יוכלו "להתגלגל" לפתחו של רוכש הנכס. לדוגמא, בעיר מסוימת אושרה תב"ע המתירה בנייה של עד 23 מ"ר על הגג. את ההיתר הזה במוכר ניצל עד תום ואף השכיל לגבות מהרוכש סכום מלא בגין התוספת הבנויה. מנגד, הקבלן לא שילם לעירייה את דמי ההשבחה, וברגע בו חוב היטלי ההשבחה צמח מספיק יוטלו חובות היטלי ההשבחה על הרוכש.

בדקו את השלכות דיני מסוי המקרקעין על העסקה

בבואנו לעשות כל עסקה בכלל ועסקה במקרקעין בפרט, חשוב מאד שנבין את השלכות המיסוי הנוכחיות והעתידיות שיש לעסקה על חיינו.

יש לאפיין את המוכר: האם התגורר בדירה? האם ישראלי? האם תושב חוץ?, האם תושב חוזר? האם קיבל את הדירה בירושה, במתנה או רכש אותה- וכיו"ב (על כל קטגוריה כזאת חלים כללי מס ופטור אחרים אותם יש לבדוק לגופו של עניין).
יש לאפיין את הנכס: ישנן עסקאות מכר עם תושבי ישראל שמחירן כזה – שמלכתחילה לא צפויה העסקה להיות ממוסה. ישנן עסקאות מכר של דירות יוקרה- שבכל מקרה יחול עליהן מס שבח.
לאור הצורך של מוכרי הנכסים לשלם מס שבח או לקבל פטור מתשלומו במקרים הקבועים בחוק- יש לבדוק ולקבוע הסדר תשלומים כזה, המבטיח קבלת אישור שלטונות מס שבח להעביר את הנכס על שם הרוכש בטאבו- עם מסירת החזקה בדירה. על מנת לחשב כמה כסף יש לעכב בסוף עד קבלת האישור- יש להעריך מקצועית את פוטנציאל העמידה של המוכר בתנאי הפטור הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.
כעת יש להידרש לנושאים של מס רכישה: מיהו הרוכש?- ישראלי? עולה חדש? תושב חוזר?- האם מכר דירה בתקופה האחרונה או עומד למכור את דירת המגורים שלו לצורך מימון הרכישה?- כלל מקרה כזה קיימים כללים ספציפיים הקובעים את מס הרכישה- אותם יש לבדוק לגופו של עניין.