אין לסלק דיירים במסגרת פינוי בינוי

שוכרת דירה שהתגוררה משך שנים רבות במסגרת דיור ציבורי פונתה מדירתה בעקבות תכנית פינוי בינוי. משך השנים הועלו נגד השוכרת טענות שונות ואף נשלחו אליה דרישות לפינוי. אלו מעולם לא הגיעו לבית המשפט. לאחר שהושלמו השיפוצים התעוררו שוב מחלוקות בעניין כאשר החברה הממשלתית שהשכירה לה את הדירה סירבה לאפשר לה לשוב לשכור את הדירה בה התגוררה עד כה.

לפני הכול יש מקום לדון באופן כללי על אודות הזכויות של דיירים המתגוררים בבניין אשר נכנס להליך של פינוי בינוי. כמו כן באופן פרטני על הנושא של פינוי מדיור ציבורי.

ראשית חשוב לציין כי המוסד לדיור הציבורי נועד לתכלית סוציאלית מובהקת. הוא מהווה מענה למצוקת הדיור כמו גם סיוע עבור מי שאינו מסוגל לרכוש או לשכור דירה בעצמו בשוק החופשי.

הזכאות להתגורר בדיור הציבורי נקבעת בהתאם לנהלים של משרד הבינוי והשיכון כאשר חברות משכנות מנהלות את הדירות אשר מופקדות בידיהן.

כאשר ישנם דיירים אשר מתגוררים במבנה כזה שנכנס להליך של פינוי בינוי מתעוררות שאלות רבות.

הדיירים הללו נאלצים לעזוב את הבית אשר בו התגוררו לעיתים משך שנים רבות כאשר בהמשך עולה השאלה בדבר הזכאות שלהם לשוב אל הדירה. כמו כן עולות שאלות לגבי גובה שכר הדירה אותו ייגבו מהם לאחר שערך הדירה עלה הודות להרחבה ולחידוש שלהם. כמו כן מה יקרה במצבים אשר בהם היו לדיירים זכות לרכוש את הדירה בין אם זה מכוח מבצעי רכישה ובין אם מכוח החוק. או אז מתעוררות שאלות בעניין "תרגום" הזכויות ביחס לנכס החדש.

אז אם מדובר על רכישת הדירה מכוח חוק זכויות רכישה הרי שם אכן ישנה בעייתיות רבה וצריך שבקשת היתר הבניה יהיה תוך שנה מהמועד אשר בו הגיש השוכר את הבקשה לרכוש את הדירה ושלמשך תקופת הבניה הובטח לזכאי סידור דיור באזור. אך חשוב להדגיש כי השוכר יהיה זכאי לרכוש דירה אשר ערכה וגודלה לא יפחתו מהערך והגודל של הדירה הקודמת בה התגורר במסגרת הדיור הציבורי. גם המחיר אמור להיות שווה למחיר אותו היה משלם לפני ביצוע התכנית.

כאשר מדובר בדייר המתגורר בשכירות בדיור הציבורי הרי שבמקרים אלו של פינוי בינוי יש צורך להעמיד לרשותו של השוכר פתרונות חילופיים אשר מהם יוכל לבחור בפתרון המתאים לו.

העובדות במקרה שלפנינו

חברת חלמיש היא זו שהשכירה למערערת את הדירה במתכונת של דיור ציבורי. היא התגוררה באותה דירה משך מספר שנים החל משנת 1981 כאשר לאורך כל אותו הזמן היו נגדה תלונות על אי עמידה בתנאי השכירות. בשנת 1991 הוגשה תביעה כספית באמצעות חברת חלמיש נגד המערערת כאשר בהמשך הוסדר החוב כפי שהוא עמד באותה עת. בשנת 1996 שלחה חברת חלמיש דרישה לפינוי בעקבות חוב שהצטבר בגין אי תשלום דמי השכירות כמו כן הייתה הטענה כי המערערת למעשה נטשה את הדירה והיא אינה מתגוררת בה באופן קבוע. מיד לאחר מכן נערך הסכם שכירות חדש אך המערערת המשיכה שלא לשלם את דמי השכירות כמו כן היא לא התגוררה במקום דרך קבע. על פי טענת החברה המשכנת – נשלחו אליה מספר פעמים דרישות לפינוי אך היא לא התייחסה אליהם.

בין לבין הגישה המערערת בקשה לרכישת הדירה במסגרת "בנה ביתך" אך הבקשה נדחתה לאור אי רציפות המגורים בדירה כפי הנדרש. עד לשנת 2011 הדבר נמשך כך כאשר החברה שולחת אליה דרישה לפינוי עם התראות חוב בטרם פנייה להליכים משפטיים אך ללא הועיל.

במקביל לכך נחתם חוזה בין לחברת חלמיש לבין חברת גרין פארק על פרויקט של פינוי בינוי. כלומר הבניין כולו יפונה מיושביו וייבנה מחדש.

המערערת התנגדה לפנות את הדירה ודרשה לרכוש את הדירה מתוקף היותה דיירת מוגנת בדירה. היא הגישה את תביעתה לבית משפט השלום בתל אביב יפו.

בית המשפט אישר הסדר אשר על פיה תקבל המערערת מימון למגורים בדירה חילופית עד שיינתן פסק הדין.

במשך אותו הזמן הגישה המערערת כתב תביעה מתוקן אשר בו היא דורשת לרכוש בעלות בדירה כאשר היא טרחה להגיש גם עתירה לבית המשפט המחוזי באותו ענין.

בשלב זה ראוי לציין לא התגוררה המערערת בדירה החילופית שסיפק לה היזם אלא שהיא שכרה דירה בשוק החופשי.

הטענות בין הצדדים

המערערת טוענת כי היה רצף מגורים בדירה מלבד שני מקרים. המקרה האחד היה כאשר היה עליה לסעוד את אמה החולה ואז נעדרה מביתה כמו כן כאשר ערכה שיפוצים יצאה שוב למשך פרק זמן מהבית. לעניין תשלומי השכירות היא טענה כי שילמה את כל התשלומים כנדרש עד לשלב אשר בו התבקשה לפנות את הדירה למטרות בניה במסגרת התכנית פינוי בינוי.

האם אכן יכולה חברת חלמיש לנצל את העובדה שהמערערת התפנתה מהבית במסגרת פרויקט פינוי בינוי?

קורת גג לכל אחד

השופטת דחתה את עמדת משרד השיכון ושל חברת חלמיש אשר טענו כי נוהל פינוי בינוי המאפשר לדייר המפונה לשוב ולהתגורר בשכירות בבית בו התגורר לפני התכנית או אפילו לרכוש את הדירה במסגרת חוק הרכישה – אינו חל במקרה הזה היות והמערערת לא התגוררה כדין בדירה. השופטת טענה כי קביעה כזו אמורה להיות תוצאה של התדיינות בין הצדדים ולא על ידי קביעה של אחד מהצדדים.

השופטת קבעה כי אין לשלול מהמערערת את הזכאות לשוב לדירה או ליהנות מדיור חילופי אף אם מדובר בדיירת בעייתית. כמו כן ציינה השופטת כי 'חלמיש' ניצלה את העובדה כי המערערת עזבה את הבית מכורח הליכי פינוי ביוני ורק לאחר שהיא שוכנה בדירה חלופית היא הגישה את תביעת הפינוי כדי למצב את עצמה כצד שביטל את החוזה כדין. זהו מעשה לא ראוי והליך פינוי בינוי לא נועד לצורך מטרות כמו פינוי דיירים הנמצאים במחלוקת משפטית מול החברה המשכנת.

בנוסף המדינה חייבת להתחשב בזכות חוקתית של האוכלוסיות המוחלשות לקיום מינימלי ולאפשרות של קורת גג למגורים. על כן תיוותר הזכאות של המערערת לדיור ציבורי אך מנגד היא לא תשוב להתגורר באותה דירה בה התגוררה עד כה.

השופטת ביקשה להוסיף כי התוצאה אשר אליה הגיעה משקפת את התוצאה הראויה לא רק מבחינת המערערת אלא גם מההיבט של מקרים אפשריים נוספים שהם בעלי מאפיינים דומים. קיום הליך של פינוי בינוי בבניין אשר בו מתגוררים דיירים השייכים לדיור הציבורי עלול להוות משבר עבורם. חשוב כי החברה המשכנת תתנהל בהתאם לנורמות שחלות על החברות כגופים דו מהותיים אשר מספקים שירות ציבורי חיוני וחשוב מאין כמוהו.

צריכים יעוץ בנושא פינוי בינוי? צרו קשר עם עורך דין התחדשות עירונית בטל: 09-799-5599