מכירה/קנייה של דירה
דירה היא אחד מן הנכסים היקרים ביותר שאדם ממוצע רוכש במהלך חייו. לכן, עסקת מכירה או קניה של דירה חייבת להיות מלווה על ידי עורך דין, הן מטעמו של המוכר והן מטעמו של הקונה, על מנת לוודא שאף צד לא ייפגע במהלך העסקה.
סיבות לקבלת ייעוץ משפטי בעת מכירה/קניה של דירה
ההסכם המסדיר את העברתן של זכויות על נכס מקרקעין (שטח קרקע, דירה, בית וכדומה) מכונה חוזה מכר מקרקעין, ובטרם יחתום עליו מי מהצדדים חובה עליו לשכור עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום הנדלן עם ניסיון בייעוץ משפטי בנושא מכירת וקניית דירות.
אחת הסיבות היא שבחוזה מכר מקרקעין קיים ייחוד מסוים, שכן בניגוד לחוזים אחרים שעליהם חלים דיני חוזים, עליו חלים גם דיני מקרקעין. בפרט, על חוזה מכר המקרקעין חלים חובות מגוונים שחשוב למלא על מנת לעמוד בתנאי החוק, וזאת ניתן לעשות אך ורק בסיוע מומחה שבקיא בדקויות החוקים.
סיבה נוספת היא הסכום הרב הכרוך בחוזה מכר המקרקעין, שכן דירה היא כאמור נכס שמחירו גבוה. הואיל ורבים חוסכים את כספם לאורך שנים ארוכות ואף מוכנים להשתעבד לבנק מבחינה כלכלית בצורה של משכנתא, מוטב להקדיש חלק מן הסכום שנחסך (חלק זניח למדי בהשוואה לסך ההשקעה בדירה) למומחה שיבחן את העסקה משלל היבטים על מנת לוודא שהיא כשרה ואינה פוגעת ברוכש או במוכר.
עוד בהקשר הכלכלי ראוי לציין כי עסקת מכירת נכס עשויה להיות כרוכה במס גבוה. על מנת לחסוך בתשלום המס ניתן לעתים קרובות לבצע תכנון מס ולנצל הקלות הקבועות בחוק, וגם לשם כך מומלץ לקבל ייעוץ של עורך דין.
וסיבה אחרונה היא החיסכון בהתרוצצויות ובביורוקרטיה: מכירה או קניה של נכס נדל"ני מצריכה לא רק עריכת חוזה מכר מקרקעין וחתימה של שני הצדדים עליו, אלא גם לא מעט ביורוקרטיה, איסוף מסמכים והתקשרויות עם שלל גורמים שאינם תמיד נהירים לישראלי הממוצע. במקום להתרוצץ ממקום למקום, להתמודד עם מסמכים מסובכים, להתלבט ולדאוג – עורך דין שמתמחה במקרקעין יכול לעשות את הכל במקום הקונה או במקום המוכר.
מה בעצם עושה עורך הדין המלווה עסקת מכירה או קניה של דירה?
- עורך הדין בודק את מצבו של הנכס ב"טאבו", הלא הוא לשכת רישום המקרקעין. כך למשל נרשמות שם פעולות מכר, רכש, חכירות, ירושות, משכנתאות, הערות אזהרה, פעולות תכנון, צווי בתי משפט וכו'. הסיבה לבדיקת מצב הנכס היא הצורך לוודא כי לא קיים רישום (כגון הערת אזהרה) אשר עלול לפגוע ברוכש.
- עורך הדין פונה אל רשם המשכונות על מנת לוודא כי הנכס איננו ממושכן בעת המכירה/קניה.
- בנוסף פונה עורך הדין אל מנהל מקרקעי ישראל על מנת לוודא כי לא קיים עיקול כלשהו על הנכס (שאם נרשם בלשכה אמור להירשם גם בטאבו, אולם לעיתים נופלות טעויות ולכן מוטב לוודא זאת על ידי פניה נפרדת לשני הגורמים).
- כמו כן פונה עורך הדין אל הרשות המקומית על מנת לוודא שהנכס חוקי מבחינה תכנונית, למשל שלא קיימות תוספות בניה לא חוקיות.
- לאחר ביצוע עסקת המכירה/קניה של הדירה, עורך הדין הוא זה שרושם את הזכויות על הנכס בטאבו (כלומר, בלשכת רישום המקרקעין).
- עורך הדין יכול גם לסייע להבטיח את כספו של הקונה. לדוגמה, הוא יכול להחזיק אצלו חלק מן הסכום בנאמנות עד לעמידת כל הצדדים בהתחייבויותיהם ורק לאחר מכן להעביר את הכסף למוכר.
לסיכום, מכירה או קניה של דירה היא אחת מן העסקאות הגדולות והחשובות שתעשו. במעמד כזה, מוטב שיהיה לידכם עורך דין שידאג לאינטרסים שלכם.
