עו"ד תמ"א 38

תמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית מס' 38 (הידועה יותר כתמ"א 38) הינה תכנית שמטרתה לחזק מבנים ישנים על מנת שיוכלו לעמוד ברעידת אדמה. התכנית יצאה לדרך בשנת 2005 לאחר שממשלת ישראל הבינה כי בניינים רבים במדינה אשר הוקמו לפני שנת 1980 אינם עומדים בתקן הבניה הנדרש בפני רעידת אדמה, ובמסגרתה ניתנים תמריצים והטבות שונות לדיירים של בניינים ישנים וליזמים  או הקבלנים המבצעים את חיזוק המבנים.

שלבי תמ"א 38

השלב הראשוני בתהליך תמ"א 38 הינו שלב ייעוץ בלבד. בעלי מקצוע שונים מגיעים אל הבניין, בוחנים את מצבו הקיים, את אפשרויות חיזוק המבנה ושיפוצו, אפשרויות לביצוע תוספות בנייה (הגדלות דירות, הוספת חניות או מעלית) וכדומה. בשלב הזה מקבלים הדיירים הסברים מפורטים בנושא תמ"א 38 ומתחילה להתגבש תכנית שתהיה מוסכמת על כל הצדדים, הן הקבלן והן נציגות הדיירים.

בשלב הזה חשוב מאוד שלא לנהל מו"מ מול הקבלן ללא ליווי משפטי. אחרי הכל, הדירה היא בדרך כלל הנכס העיקרי ולפעמים היחיד שיש בבעלות דיירים רבים, וכאשר עומדים בפני תהליך ארוך חשוב לא להישיר מבט רק אל היתרונות שאחרי – לגור בבניין משופץ שערכו גבוה יותר מאשר לפני כן – אלא גם להבין את מלוא הזכויות והחובות בתהליך. רק עורך דין שמתמצא היטב בנושאי מקרקעין בכלל ותמ"א 38 בפרט יוכל לייעץ לדיירים כראוי ולוודא שהם אינם נפגעים בתהליך.

לאחר שנבחר הקבלן שיבצע את הפרויקט, התכנית מגיעה לסיכום ומתבצעות בדיקות הנדסיות, כלכליות ותכנוניות. כעת ההסכם צריך להיות מאושר באסיפת דיירים ולאחר מכן יש למנות עורך דין שייצג את דיירי הבניין בהמשך התהליך. לבסוף מתגבש ההסכם המשפטי הסופי וכל הצדדים חותמים עליו לאות הסכמתם.

בשלב הבא מתבצע תכנון מדוקדק של הפרויקט על ידי אנשי מקצוע בתחום הבניין על מנת לגבש תכנית ביצוע מפורטת שתוגש תחילה לאישור הדיירים ולאחר מכן לאישור הוועדה המקומית. בהנחה שהתכנית תאושר על ידי כל הגורמים הרלוונטיים, השלב האחרון הוא הביצוע בפועל – תהליך שאורך מספר חודשים של שיפוץ, חיזוק ובנייה, ובסופו הבניין מחוזק, משודרג, וכפי שנהוג בהסכמים רבים בין דיירים לבין קבלנים על מנת שהאחרונים יממנו את חיזוק המבנה ולמרות זאת הוא יהיה כלכלי עבורם – גם דירות חדשות מצטרפות לבניין, והן נמכרות על ידי היזם כאשר הרווח מהן מהווה את הרווח מן הפרויקט כולו.

עו"ד תמ"א 38 – כדאי לדעת

לאורך כל הדרך, דיירי הבניין שעובר את תהליך תמ"א 38 אינם מחויבים בשום הוצאה כספית. בסופו הם נהנים ממגורים במבנה מחוזק שערכו גבוה יותר מאשר היה קודם, ובמידת האפשר הם נהנים גם מתוספת של חדרי ביטחון, מעלית, מקומות חניה נוספים ושיפוץ כללי.

כדאי גם לדעת שקיים תיקון לתכנית המאפשר להתחיל בפרויקט חיזוק מבנה תמ"א 38 גם אם לא קיימת הסכמה של 100% מן הדיירים. אם כי בדרך כלל נהוג לומר שבפרוייקט כזה רב הרווח על ההפסד, ומלבד תקופת מה של רעשים ולכלוך בגלל הבנייה והשיפוץ, כל הצדדים קוטפים פירות כלשהם מן התהליך.

ראוי להדגיש שוב: מפאת מורכבות וייחודיות העסקה, כמו גם העובדה כי דירה היא נכס יקר כל כך, חשוב כי הדיירים ינהלו את התהליך בייצוג של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן באופן כללי, ובפרט בתמ"א 38. אגב, כפי שצוין לעיל, דיירי הבניין אינם מחויבים בהוצאה כספית והדבר נכון גם באשר לשכירת עורך הדין המייצג אותם – גם שכר הטרחה שלו אמור להיות משולם על ידי הקבלן. אי לכך, אין למעשה שום סיבה שלא לשכור עורך דין מקרקעין שיוודא כי זכויות הדיירים נשמרות במלואן.